「定期借家に切り替えたい」と言われたら拒否できる？リスクと正しい対応を弁護士が解説
昨今、都心部を中心に家賃相場が上昇傾向にある。それに伴い、賃貸借契約の更新時期などに、大家さんや管理会社から「家賃を値上げするか、今の家賃のまま『定期借家契約』に切り替えるか」といった打診をされるケースもあるようだ。
「定期借家にしないと退去させられるのでは？」と不安になるかもしれないが、結論から言うと、入居者が同意しない限り、勝手に普通借家契約を定期借家契約に切り替えられることはない。
本記事では、弁護士監修のもと「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いや、切り替えを打診された際の正しい対処法・交渉のステップをわかりやすく解説する。
※記事の内容は、2026年8月の法令・情報に基づいています
このページの目次
「定期借家契約」とは？ 普通借家契約との違い
賃貸物件の契約形態には、主に「普通借家契約」と「定期借家契約（定期建物賃貸借契約）」の2種類がある。最大の違いは「契約の更新ができるかどうか」だ。
一般的な普通借家契約では、入居者が希望すれば契約期間が満了しても更新することができる。大家さん側から契約更新を拒絶し、または、解約をするためには法律上の「正当な理由」が必要で、大家さん側の都合だけで退去させることは非常に困難だ。
一方、定期借家契約は「契約更新がない」のが特徴で、あらかじめ定められた期間が満了した時点で契約が終了する。建物の建て替えの予定がある場合や、将来大家さんが自分で使う予定がある物件などで活用されることが多い契約形態だ。
定期借家契約は、期間が満了すれば必ず契約が終了します。引き続き住みたい場合は、大家さんと入居者の双方が合意して「再契約」を結ぶ必要があります。大家さんが「再契約はしない」と言えば、原則として退去しなければなりません。
「定期借家契約への切り替え」は拒否できる
もし、現在「普通借家契約」で住んでいる部屋で、大家さんから「次回の更新から定期借家契約に切り替えてほしい」と言われた場合、入居者は拒否することが可能だ。理由は以下の通り。
一方的な「切り替え」は法律上無効
既存の普通借家契約を継続したまま、大家さん側の都合だけで定期借家契約へ変更するということは認められていない。入居者保護の観点から、普通借家契約の更新が法律で保障されているためだ。
定期借家にするには「一度解約」が必要
現在住んでいる部屋を定期借家契約に切り替えるには、貸主と借主の双方で話し合い、
- 現在の普通借家契約を「合意解約」する
- 新たに定期借家契約を結び直す
という手続きをとる必要がある。
つまり、入居者が「合意解約書」や新しい賃貸借契約書にサインをしない限り、勝手に定期借家契約へ移行することはないのだ。
法律（借地借家法）は、弱い立場になりがちな入居者を守るために作られています。大家さんから打診されたからといって、必ず従わなければならないわけではありません。「普通借家契約のまま更新してほしい」と主張することは、入居者の正当な主張です。
【注意】2000年3月1日より前に結ばれた契約について
定期借家制度が施行された2000年（平成12年）3月1日より前から継続して居住用物件の普通借家契約を結んでいる場合、法律の規定（借地借家法附則9条）により「合意解約して定期借家契約を結び直すこと自体が禁止（無効）」されている。長年同じ部屋に住んでいる人は、念のため契約日を確認しておこう。
合意する前に知っておきたい！定期借家契約の2つのリスク
定期借家契約へ移行した場合、入居者には以下のようなリスクが伴う。
リスク①：再契約の際に不利な条件を提示されるケースがある
定期借家契約は「更新」ではなく、毎回「新たな契約（再契約）」を結ぶことになる。そのため、数年後に再契約の時期が来た際、以下のようなリスクが考えられる。
- 家賃の大幅な値上げを要求される
- 高額な再契約料（更新料に相当するもの）を請求される
- 再契約そのものを拒否され、退去せざるを得なくなる
大家さんからの条件を受け入れられない場合や再契約に応じてもらえない場合は、退去するしかなくなってしまうのだ。
リスク②：途中解約ができなくなる
普通借家契約であれば、1〜2ヵ月前に退去届を出せば中途解約できるケースがほとんど。しかし、定期借家契約では中途解約の条項がない場合も実務上はある。
中途解約条項がなく、下記の特例措置※にも該当しないとき、「もっと良い部屋が見つかったから引越したい」などの個人的な理由での解約は原則として認められない。契約期間中に退去する場合は、残りの期間の家賃を請求される可能性がある。
※特例措置：転勤や親族の介護など「やむを得ない事情」があり、かつ建物の床面積が200㎡未満の居住用物件であれば、借主からの1ヵ月前の申し入れで解約できるという救済措置はある（借地借家法38条7項）
1年以上の契約なら「終了通知」のルールも知っておこう
定期借家契約においてもう1つ覚えておきたいのが、「終了通知」に関するルールだ。
契約期間が1年を超える定期借家契約の場合、大家さんは期間が満了する「1年前から6ヵ月前」の間に、入居者へ「契約が終了しますよ」という通知を出す必要がある。
大家さんがこの通知を出し忘れていた場合は、期間が満了したからといって即座に退去する必要はありません。「大家さんが通知をした日から6ヵ月後まで」はそのまま住み続けることができるよう、入居者は保護されています。
切り替えを打診されたときの、対処と交渉の5STEP
大家さんが定期借家への切り替えを打診してくる背景としては、
- 「近いうちに建て替えや売却の予定がある」
- 「定期的に賃料を見直したい」
といった事情がある。
切り替えを求められたら、冷静に以下のステップで対応を進めよう。
「言った・言わない」を避けるため、交渉のやり取りは口頭だけでなく、必ず書面やメールなどの「形に残るもの」で行おう。
STEP1：安易にサインせず、理由の明確な説明を求める
その場で合意やサインをせず、「大事な契約変更ですので、持ち帰ってじっくり検討します」と伝える。そのうえで、なぜ定期借家契約にしたいのか、理由を書面やメールで説明してもらえるよう大家さんや管理会社に依頼しよう。
STEP2：定期借家契約の詳細な条件を確認する
提案された定期借家契約書や条件案を持ち帰り、隅々までチェックする。仮に切り替えに応じる場合でも、入居者に著しく不利な条件がないかチェックが必要だ。
- 契約期間は何年か
- 期間満了後の「再契約」は可能か
- 再契約時の条件（家賃の値上げ上限や再契約手数料は明記されているか）
- 借主からの「中途解約」を認める特約はついているか
- 原状回復義務など、入居者に不利となる特約が追加されていないか
STEP3：納得がいかない場合は「普通借家での更新」を交渉する
定期借家の条件にリスクを感じる場合は、明確に断りを入れても問題ない。「長く住み続けたいので、これまで通り普通借家契約のままで更新をお願いできませんか？」と伝えよう。
もし大家さん側が「家賃アップが目的」で打診してきた場合は、「数千円程度の家賃交渉に応じる代わりに、普通借家契約を維持してもらう」といった代替案を出すのも一つの手だ。
家賃交渉のポイントや代替案については以下も参考にしてほしい。
STEP4：どうしても平行線なら「費用負担」を条件に退去も検討する
もし大家さん側が「建て替え予定がある」などの理由でどうしても定期借家契約に変更したい・あるいは退去してほしい と譲らない場合、入居者側から「引越し費用や新居の初期費用（立ち退き料）を負担してもらえるなら、退去（合意解約）に応じる」という条件交渉を行うのも一つのアプローチ手法となる。
大家さんに建て替え等の合理的な必要性が認められる場合は、立退料の支払いによって、解約が認められる場合もあります。「絶対に住み続けられる」という保証はないので、柔軟に検討すべきです。
STEP5：交渉が難航したら専門窓口を頼る
「定期借家にしないなら出ていってほしい」「更新を拒否する」など強硬な姿勢をとられた場合は、一人で抱え込まずに早めに第三者へ相談しよう。
- 各自治体の無料法律相談： 市区町村の役所などが定期的に開催している弁護士相談
- 消費生活センター（消費者ホットライン：188）： 賃貸トラブルの初期アドバイス
- 不動産トラブルに詳しい弁護士
普通借家契約を結んでいる入居者の権利は法律で強く守られています。大家さんや管理会社からの打診にプレッシャーを感じて焦る必要はありません。まずは「普通借家契約のまま更新したい」と冷静かつ明確に希望を伝えましょう。話し合いが難航するようであれば、無理に個人で解決しようとせず、早めに専門家に相談することがトラブルを防ぐカギになります。
まとめ
家賃相場の高騰を背景に、大家さん側から「定期借家契約」への切り替えを求められることがある。しかし、普通借家契約を結んでいる入居者の権利は法律で手厚く守られており、双方の合意がない限り、大家さんの都合だけで一方的に定期借家へ切り替えられることはない。
定期借家契約には、将来的な家賃の値上げや途中解約の制限といった入居者側のリスクが伴う。打診を受けた際は安易に拒絶やサインをせず、大家さんの事情も聞きながら「普通借家のまま更新できないか」を冷静に話し合ってみよう。
交渉に不安がある場合は、自治体の無料相談や弁護士などの専門機関に頼りながら、自分の生活と権利を守る適切な対応を心がけてほしい。
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