定期借家契約とは｜普通借家契約の違い、更新できないって本当？
「なるべく家賃を抑えたい」「決まった期間だけ好条件の部屋に住みたい」。そう考えて物件を探すなかで、「定期借家契約」という表示に目を留めた人もいるのではないだろうか。
定期借家契約とは、あらかじめ定めた期間で契約が終了するタイプの賃貸借契約のこと。更新ができないと聞くと不安に感じるかもしれないが、実は再契約という形で住み続けられるケースもある。
ここでは定期借家契約の仕組みと普通借家契約との違い、そして契約前に気づいておきたい物件広告のチェックポイントを解説する。
このページの目次
定期借家契約とは？普通借家契約との違い
定期借家契約とは、あらかじめ定めた契約期間の満了によって契約が終了する賃貸借契約だ。まずは基本的なルールを押さえたうえで、契約方法・更新の有無・中途解約・契約期間・賃料の増減という観点から、普通借家契約との違いを比較表で見ていこう。
定期借家契約の基本ルール
定期借家契約は、契約であらかじめ定めた期間が満了すると契約が終了する借家契約である。契約は書面で行うことが法律で定められているが、一般的な書面による契約でも締結できる。
普通借家契約との違いって？
普通借家契約と定期借家契約の法律上の違いは、下表の通りだ。
| 普通借家契約 | 定期借家契約 | |
|---|---|---|
| 契約方法 | 書面または口頭 | 書面 |
| 契約更新 | 正当な事由がない限り更新される | 更新はない（期間満了で契約終了） |
| 借主からの中途解約 | 特約があればその定めに従う | 原則不可（床面積200㎡未満の建物で、やむを得ない事情がある場合のみ例外） |
| 契約期間 | 1年以上（一般的には2年契約） | 制限なし（自由に設定可） |
| 賃料の増減 | 特約にかかわらず増減を請求できる | 特約の定めに従う |
契約方法について、普通借家契約はトラブルを回避するため書面での契約が一般的だが、実は口頭でも契約が可能だ。対して定期借家契約は書面での契約が法律により定められている。
更新に関しても違いがある。普通借家契約は借主の意向により更新ができる一方、貸主側からは正当な事由がない限り解約や更新拒否ができない。対して定期借家契約は、契約期間の満了に伴い契約そのものが終了するため、基本的に更新という手続き自体が存在しない。
中途解約についても、普通借家契約は特約があればその定めに従うが、定期借家契約の中途解約は基本的にできない。ただし療養や介護などやむを得ない事情が生じた場合は、床面積200㎡未満の居住用建物という条件のもと、解約の申し入れができる。
賃貸借期間の上限は、定期借家契約も普通借家契約と同様に上限がないが、契約期間を自由に設定できる点が大きな違いといえる。賃貸料の増減についても、普通借家契約は増減を請求できる一方、定期借家契約は特約の定めに従う必要がある。
このように、定期借家契約は契約更新がないことに加え、中途解約や契約期間の自由度など、普通借家契約とは異なる点が複数ある。契約前にこれらの違いを理解しておきたい。
定期借家契約は更新できない？「再契約」という選択肢
普通借家契約であれば、借主が望む限り更新が可能であり、貸主側から正当な事由なく更新を拒否することはできない。しかし定期借家契約は、契約書に定めた期間の満了とともに契約そのものが終了する仕組みのため、同じ意味での「更新」という手続き自体が存在しない。
ただし、期間が満了すれば必ず退去しなければならないというわけではない。貸主・借主双方の合意があれば、「再契約」という形で同じ部屋に住み続けられるケースもある。
再契約は、これまでの契約を延長するのではなく、あらためて新たな契約を結び直す手続きという位置づけになる。家賃を滞納していないなど契約違反がないことが条件になっているケースも多く、契約内容や条件が見直される可能性もある。
一方で、再契約を一切行わない物件もあるため、住み続けたい可能性がある場合は契約前に再契約の可否を確認しておく必要がある。
定期借家契約｜物件広告のチェックポイント
ポータルサイトやチラシなどの物件広告で、探している部屋が定期借家契約かどうかを見分けるポイントや、確認すべき項目は主に以下の3点だ。
- 「定期借家契約」であることの表示
定期借家物件の場合、その旨を明記しなければならないルールになっている。「契約期間」の欄などをチェックしてみよう - 契約期間の表示
普通借家契約で2年契約の場合、期間表示が省略されることもある。一方、定期借家契約では期間に関わらず正確な期間表示が義務付けられているため、期間がはっきり書かれているかどうかが判断の目安になる - 備考欄・コメント欄の「再契約」に関する記載
ポータルサイトの備考欄や詳細コメント欄には、「再契約可」「再契約不可」「再契約時に賃料改定の可能性あり」などの条件が記載されている。住み続けたい可能性がある場合は、必ずこの欄をチェックしておこう
定期借家契約物件のメリットとデメリット
普通借家契約との違いを踏まえたうえで、定期借家契約を選ぶことにはどのような利点と注意点があるのか見ていこう。
メリット
- 短期間での契約が可能
契約期間があらかじめ決められているため、「1年未満」など短期間で借りられる部屋を見つけることができる。期間の決まった転勤や、学年によってキャンパスが変わる大学生など、短期間だけ住みたい人にとって利用しやすい - 周辺相場よりも家賃が安い場合がある
契約期間が決まっているため、借り手が見つかりにくい場合もある。その分、家賃が相場より安く設定されていることも - 居住環境が良好に保たれやすい
契約期間が満了すれば契約は更新されないため、マナー違反の入居者が長期間住み続けることがない。その点、通常の賃貸物件に比べて環境がよい傾向にある
デメリット
- 契約期間の満了で必ず退去しなければならない
基本的には、契約満了で必ず退去しなければならない。再契約を打診できる場合もあるが、大家の帰任や建物の老朽化・解体など、貸主の事情がある場合も多い - 中途解約のハードルが高い
「住み始めてみたらイメージと違ったから半年で引っ越したい」と思っても、原則として途中で解約することができない
短期間だけ住む予定なら定期借家契約のメリットを活かしやすいが、長く住み続けたいなら、契約前に再契約の可否をよく確認しておく必要があるだろう。子育て世帯で学区を変えたくない人などは、特に注意しておきたいところだ。自分の暮らし方に合った契約形態かどうかを、事前によく見極めておきたい。
1年以上の契約なら「終了通知」のルールも知っておこう
定期借家契約において覚えておきたいのが、「終了通知」に関するルールだ。
契約期間が1年を超える定期借家契約の場合、大家さんは期間が満了する「1年前から6ヵ月前」の間に、入居者へ「契約が終了しますよ」という通知を出す必要がある。
契約期間満了後も「次の物件が見つかっていない」などの理由で退去せずに住み続けてしまうと、貸主から損害賠償を請求される可能性があるため注意したい。
Q＆A
Q1. 定期借家契約は必ず2年未満の短期契約なの？
A. 定期借家契約の契約期間には上限がなく、期間は自由に設定できる。1年未満の短期契約もあれば、逆に長期の契約もあり、条件は物件ごとに異なる。必ず契約期間を確認しておこう。
Q2. 定期借家契約でも更新料はかかる？
A. 定期借家契約には契約更新という概念がないため、一般的な更新料は発生しない。ただし再契約時に手数料などの費用が必要になる場合があるため、長く住み続けたいなら再契約時の条件も事前に確認しておきたい。
Q3. 定期借家契約の途中で解約したいときはどうすればいい？
A. 定期借家契約は原則として中途解約ができないが、「床面積200㎡未満の居住用物件」であり、かつ「転勤、療養、介護、親の介護による実家への帰郷」などのやむを得ない事情があれば例外的に申し入れができる。なお、解約の申し出から実際の解約までは約1ヶ月かかるため、やむを得ない事情が生じた際は早めに貸主へ相談したい。
まとめ
定期借家契約は、契約期間の満了によって契約が終了する借家契約であり、更新がない点や中途解約の条件など、一般的な普通借家契約とは異なる特徴を持っている。
一方で、相場より家賃が安く設定されていたり、双方の合意により「再契約」という形で長く住み続けられたりするメリットもある。物件広告に表示される契約期間や備考欄の記載を確認し、自分の暮らし方に合った契約形態かどうかを見極めよう。
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