【弁護士監修】賃貸の原状回復とは？費用負担やトラブルになりやすいポイントを解説

賃貸物件を退去する際に、多くの人にとって気がかりとなるのが「原状回復」だ。費用はどのくらいかかるのか？ と不安になる人もいれば、そもそも原状回復って何？ と疑問に思う人もいるはず。

そこで今回は、弁護士監修のもと、原状回復について解説。原状回復費用を入居者が負担する場合としない場合や、原状回復費用の目安、さらにトラブル防止策などを紹介する。

原状回復とは？

賃貸物件における原状回復とは、借主（入居者）が入居中に故意や過失で汚したり、傷つけてしまったりした箇所を修復するということ。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」では、次のように定義している。

原状回復とは
賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること。

出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）｜国土交通省住宅局

ポイントとなるのは、入居者が借りた当時の状態に戻すことではないこと。使用により発生した建物価値の減少、つまり内装や設備の「経年劣化」や、通常使用による傷や汚れである「通常損耗」は入居者の負担とならない点も覚えておこう。

原状回復費用が入居者負担となる範囲

入居者が負担する原状回復費用は、主に下記によるもの。

• 「善管注意義務」違反による損傷や摩耗、汚損（必要な手入れを怠った結果、拡大したものを含む）
• 故意（わざと）、過失（うっかり）による損傷や摩耗、汚損
• 契約で禁止された行為による損傷や摩耗、汚損

善管注意義務とは民法で定められた義務で、入居者は常識の範囲内で注意しながら賃貸物件を使用・管理しなければならない。必要な手入れを怠って発生した傷や汚れなどは、入居者が原状回復費用を負担する必要がある。

例えば、キッチンの掃除をおろそかにして落ちなくなった油汚れ、エアコンの水漏れに気づいていながら大家さんに報告せず発生した壁のカビなどは、善管注意義務違反に該当する。

カビや結露が発生してしまうことはあるものの、放置してしまうのはNG。また「水漏れを放置した結果、床材が腐ってしまった」といったケースも通常使用の範囲を超えているとみなされるのだ。

また、うっかり物を落としてできた傷や、飼っているペットがつけた傷やシミ、ヤニの汚れやタバコのニオイなども入居者に負担を求められるケースが多い。

当然、故意や過失（=うっかり）による損傷や、契約で禁止された行為による損傷は入居者に責任があるため、原状回復費用を負担しなければならない。

経年劣化や通常損耗について詳しくはこちら

【弁護士監修】賃貸物件における経年劣化とは？通常損耗との違い、修繕費の負担を解説

原状回復の範囲は民法で明記されている

原状回復の範囲は、2020年4月の民法改正によって明文化された。入居者の落ち度でない経年劣化・通常損耗は原状回復義務を負わないと、法律でも定められている。

第621条（賃借人の原状回復義務）
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

出典：民法｜e-Gov 法令検索

例外となるのは、賃貸借契約書に「特約」が記載されている場合。原状回復の負担義務よりも、契約した特約が優先される。通常損耗による汚れでも「ハウスクリーニング代は入居者負担」などと記されていたときは、その費用を支払わなければならない。

【部屋別】入居者が原状回復費用を負担する場合と負担しない場合

入居者と大家さんのどちらが原状回復費用を負担するかは、傷や汚れの程度・原因によるため、一概に言うことができない。そこで原状回復費用の負担について、一般的な例を挙げ、部屋別にまとめてみた。ぜひ判断材料として活用してほしい。

※以下は、東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（第4版）」を参考に編集

玄関（鍵）

状況	負担者
破損・紛失	入居者
入居・退去による交換	大家さん

フローリング

状況	負担者
引越し時の傷	入居者
日光や経年劣化による変色	大家さん
家具・家電によるヘコミ（設置跡）	大家さん

畳

状況	負担者
飲み物等をこぼしたり、手入れを怠ってできたシミ・カビ	入居者
日光や経年劣化による色落ち	大家さん
破損がない場合でも次の入居者確保のために行う畳の裏返し・表替え	大家さん

壁紙

状況	負担者
落書き	入居者
タバコによる変色・ニオイの付着	入居者
結露・エアコンの水漏れによる腐食	入居者
ペットによる傷・汚れ・ニオイ	入居者
画鋲の穴（下地の張り替え不要）	大家さん
日光や経年劣化による変色	大家さん
テレビや照明器具などの電気ヤケ（黒ずみ	大家さん

窓

状況	負担者
故意（わざと）や過失（うっかり）が原因のガラスや網戸の破損	入居者
自然災害によるガラスの破損	大家さん
経年劣化による網戸の張り替え	大家さん
経年劣化による熱割れ	大家さん

天井

状況	負担者
取付用の金具がない天井に、管理会社や大家さんの承諾なく直接つけた照明器具の跡	入居者
照明器具などの電気ヤケ（黒ずみ）	大家さん

設備

状況	負担者
日常の不適切な手入れや誤った使い方による設備の故障	入居者
機器の寿命による設備故障や使用不能	大家さん

キッチン

状況	負担者
通常の手入れを怠って生じた壁紙やタイル、換気扇や台所などの汚れ	入居者
日常の不適切な手入れ、誤った使い方による設備の故障	入居者
掃除不足によるカビ	入居者
冷蔵庫裏の電気ヤケ（黒ずみ）	大家さん
機器の寿命による設備故障や使用不能	大家さん

トイレ、洗面台

状況	負担者
手入れを怠ってできた水垢やカビ、汚れ	入居者
日常の不適切な手入れ、誤った使い方による設備の故障	入居者
便器や便座などの消毒	大家さん
破損がない場合でも次の入居者確保のために行う浴槽や風呂釜、便器などの交換	大家さん
機器の寿命による設備故障や使用不能	大家さん

原状回復費用の負担割合の目安

入居者が原状回復費用を負担する場合でも、必ずしも修繕費すべてを払うわけではない。入居年数も考慮した上で、大家さんとの費用の負担割合が決まる。

例えば、壁紙を不注意で破くと、入居者が貼り替え費用を支払う。ただし、経年変化・通常損耗によって壁紙の価値が低下しているなら、その金額分が修繕費から差し引かれる。つまり、入居年数が長いほど原状回復費用の負担割合が軽減されるのだ。

気をつけたいのは、すべての箇所に経過年数が考慮されるわけでない点。畳のように消耗品に近いものは対象外となる。以下、主な箇所を例に挙げて、入居者が負担する修繕の単位と、考慮の有無をまとめた。こちらも参考としてほしい。

※以下は、東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（第4版）」を参考に編集

フローリング

入居者の負担単位

原則1㎡単位。複数箇所の毀損なら居室全体。

入居年数等の考慮

部分補修では経過年数を考慮しない。ただ、全体の張り替えた場合は入居年数を考慮し、耐用年数をもとに負担割合を算定

壁紙

入居者の負担単位

原則㎡単位。張り替える場合は毀損箇所を含む一面分まで。

入居年数等の考慮

経過年数を考慮し、負担割合を算定。ただ、喫煙による変色など通常使用を超える場合、すべて入居者の負担となる

畳

入居者の負担単位

原則1枚単位。裏返しか表替えかは毀損の程度による。

入居年数等の考慮

畳表は消耗品に近いので経過年数は考慮しない。

ふすま

入居者の負担単位

1枚単位。

入居年数等の考慮

消耗品であるため、経過年数は考慮しない。

ハウスクリーニング

入居者の負担単位

通常の清掃を怠った場合は入居者負担。部位ごと、または住戸全体（特約で記載されている場合を除く）。

入居年数等の考慮

経過年数は考慮しない。

借主の費用負担の対象範囲や修繕費用については、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」のP18～24に掲載されている計算の例も参考にしてほしい。

原状回復でトラブルになりやすいポイント

ここからは、原状回復で特にトラブルになりやすいポイントを紹介する。具体例を交えながら解説していこう。

ポイント①：原状回復の範囲・負担に関するトラブル

どこまで原状回復するか、どちらが負担するかは、トラブルが起こりやすいポイントの代表例だろう。特に、フローリングや壁の傷・汚れは入居前からあったどうかで揉めやすく、民事裁判に発展するケースもある。

注意したいのは、エアコンのクリーニング費用。タバコを室内で吸っていると「喫煙によって清掃頻度が増した」として、原状回復の対象とみなされることがある。

ポイント②：善管注意義務違反による二次被害のトラブル

入居者が善管注意義務に違反していたかどうかも、トラブルの火種となりがち。明らかな掃除不足による汚れや、不注意による傷なら判断しやすい。しかし、設備の故障などによる二次被害の場合は、どちらが原状回復費用を負担するかは見解が分かれやすいところだ。

その判断基準となるのは、二次被害を防げたか、その拡大を防止する適切な行動をとったかどうか。シンクの水漏れなど、見えている範囲の故障・不具合による二次被害は入居者の責任となるだろう。しかし、目に見えない部分の水漏れなら、予見できなかったとして責任を問われない可能性が高い。

例に挙げたように、二次被害が起きやすいのは水回り。例えば、水漏れを放置して下の階の住戸や共用部分などに被害が拡大した場合、予見できないとは言い難い。

もし、水漏れが発生しても、すぐに管理会社や大家さんに連絡し、適切な対応を行えば善管注意義務違反にはならないだろう。

水漏れの費用負担について解説した記事はこちら

賃貸物件で水漏れが！ 修理費など費用は誰が負担する？【CHINTAI法律相談所】

ポイント③：賃貸借契約書の内容に関するトラブル

原状回復で揉める大きな原因のひとつが、賃貸借契約書の確認不足。中でも、特約の内容を把握せず契約を結んでしまったケースは珍しくない。特にトラブルとなるのは、ハウスクリーニング代や畳・ふすまの張り替え費用だ。

ハウスクリーニング代や畳・ふすまの張り替え費用は、大家さん側が負担するのが原則。しかし、特約で入居者負担と記載されることがある。大家さんにとっては契約書で合意した内容なので「支払ってもらって当然」となるが、入居者にとっては「納得のいかない請求」と感じ、揉めるケースがある。

また、契約書の解釈の食い違いからトラブルに発展する事例もある。

原状回復費用ってどのくらいかかるの？

入居者が負担する原状回復の費用相場は、修繕を行う業者や修復内容、入居年数などによって異なる。以下、原状回復費用の相場を項目ごと紹介しよう。

原状回復費用の相場①ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニング代は部屋の広さに左右され、広くなるほど高額になる。ただし、ハウスクリーニング会社や状況によって安くなることもあるし、高くなることもあるので、留意しておこう。

なお、特約であらかじめハウスクリーニング代の額が明記されている場合もある。その場合、妥当な金額の目安は「家賃の半額以下」。もし半額以上なら不当請求の可能性もあるので消費者センターに相談しよう。

原状回復費用の相場②壁紙の貼り替え

壁紙は種類によって単価が異なる。貼り替え面積は傷や汚れ次第。傷や汚れが1箇所でも一面の張り替えとなるケースは少なくない。

注意したいのは、タバコを室内で吸っていた場合。ヤニによる変色や、ニオイの付着によって壁紙を全面的に貼り替える可能性が極めて高い。

また、釘やネジなどで下地にまで傷がついてしまったら、下地ボードごと取り替えが必要。修繕費用はさらに高くなる。

原状回復費用の相場③フローリングや畳の張り替え

フローリングの張り替えは、材質や範囲によって価格が変動する。新築や築年数が浅い物件、ハイグレードな物件ほど、金額が高い傾向にある。

なお、家具を動かした際についた傷や引越しで生じた傷は入居者負担となるが、家具を置いて生じた床のへこみは通常損耗とみなされる場合が多い。

原状回復費用は基本的に敷金で充当される

入居者負担の原状回復費用は、基本的に契約時に払った「敷金」が充てられる。修繕費やクリーニング費用が敷金の額を上回るなら差額を請求され、下回るなら差額分が返金される仕組みだ。必ず送付されてきた精算書などで内訳を確かめよう。

なお、敷金が返ってくる時期は、退去後1ヵ月以内が目安。もし気になるなら、賃貸借契約書に記載されているので確認すると良い。

敷金が返ってこない！　返金してもらうのに有効な方法は？【CHINTAI法律相談所】

退去時の原状回復に関するトラブル防止策

原状回復に関するトラブルは、どうすれば避けられるのだろうか？ ここでは、入居前と入居中、退去時に分けてトラブル防止策を紹介する。

【入居前】契約書で退去時の費用負担について確認する

原状回復のトラブルを避けるには、入居前に賃貸借契約書の「退去する際の費用負担に関する事項」を確認することが大切だ。原状回復の範囲や入居者が負担すべき修繕費用について、チェックしておこう。その際、特約にも目を通しておくことを忘れずに。

不明点や疑問点があれば、不動産会社に質問しよう。曖昧なままにしておくのはトラブルの元だ。なお、契約条件に納得がいかなければ、交渉してみるのも手。条件を変更してもらえるケースは多くないが、受け入れてもらえることもある。

【入居中】部屋の状況を写真やメモで記録しておく

部屋を使い始める前に、部屋の状況を写真やメモで記録しておくことも、退去時のトラブル防止策の一つだ。家具・家電が搬入される前に、傷や汚れを撮影・記録しておけば、元々あったものだと証明できる。

できるだけ日付が分かる形で、細かい部分まで撮影・記録しておくことが望ましい。こうした証拠があれば、退去時に「入居者の責任」と誤解されるのを防げる。

【入居中】トラブルが発生したらすぐに連絡する

入居中に設備のトラブルがあった場合は、早めに管理会社や大家さんに連絡すること。自己判断で放置して二次被害が発生した場合、善管注意義務違反で修繕費を支払わなければならない。

余計な原状回復費用を発生させないためには、必ず故障や不具合は報告しよう。エアコンの調子が不安定といった程度なら、様子見をしても大目に見てもらえるが、心配なら連絡しておくのが無難。問題が早めに解決されれば快適に暮らせるし、退去時のトラブルも防げて一石二鳥だ。

【退去時】立ち会いで設備や部屋の状況を説明する

退去時の立ち会いでは、入居前からあった傷や汚れ、入居中に報告済みの不具合などをその場で説明することが重要。黙っていると入居者の過失とみなされ、余計な修繕費やクリーニング費用を請求されかねない。

【退去時】契約書を確認しながら費用負担について話し合う

立ち会い前に、きちんと掃除しておくと「手入れを怠ったのではないか」と善管注意義務違反を疑われにくくなる。傷や汚れに対して、正当な判断もしやすくなるだろう。最後まで丁寧に対応することが、トラブル防止のカギだ。

退去時の立ち会いでは、契約書の内容をもとに費用負担について話し合うことが基本だ。入居者と大家さんは、あくまでも対等な立場。原状回復の範囲や特約の有無を確認しながら進めるとスムーズだ。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」や民法の規定も参考になるだろう。

特約などで支払いが避けられなかったとしても、料金の交渉はしてみてもいい。費用が高いと感じたなら、清掃業者に見積もりをとって、適正な価格を提示するのもアリ。減額される可能性も十分にあるはずだ。

原状回復を正しく理解し、トラブルや余計な出費を防ごう

原状回復とは、借主（入居者）が入居中に故意や過失で汚したり、傷つけてしまったりした箇所を修復すること。入居者が借りた当時の状態に戻すことではない。退去時にトラブルや余計な出費を抑えるためにも、原状回復について正しく理解しておこう。

そのうえで善管注意義務を守り、部屋や設備を適切に手入れすることが大切。退去時の立ち会いでは「入居前からあった傷や汚れ」と「自分がつけてしまった傷や汚れ」についてしっかり説明することもポイントだ。

【弁護士監修】退去費用を徹底解説！賃貸契約の注意点とトラブル回避のポイント

監修、取材協力＝坂東雄大（坂東総合法律事務所）
文＝綱島剛（DOCUMENT）