賃貸物件で水漏れが！ 修理費など費用は誰が負担する？【CHINTAI法律相談所】
賃貸物件に関する疑問に弁護士がアドバイス
賃貸にまつわるトラブルや疑問について解説する【CHINTAI法律相談所】。
入居前から入居中、退去時まで、さまざまなタイミングで発生しやすい賃貸トラブル。その疑問や対応について、不動産トラブルに強い瀬戸仲男弁護士に聞いた。
賃貸トラブルは、いつ巻き込まれてしまうかわからない。現在トラブルにあっている人だけでなく、これから賃貸物件を借りる予定の人もぜひ参考にしてほしい。
このページの目次
Q.賃貸物件の設備から水漏れ！ 修理費などの費用は大家さんに請求できる？
部屋の洗面所から水漏れしていた。しかも、下の階まで漏水し、住民の私物までビチョビチョになってしまった。自室の設備を修理する費用や、水に濡れた下の階の住民への弁償金は大家さんに負担してもらえる？
A.水漏れの原因が設備の不具合なら、修繕費用は大家さんの負担
水漏れの関する費用を誰が支払うかは、水漏れした原因によって異なる。部品の劣化や設備の不具合などが原因である場合は、基本的には大家さんが修理費を負担してもらえる。
民法第606条1項では「賃貸人（大家さん）は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められている。つまり、大家さんは入居者が賃貸物件を問題なく使用できる状態に維持・修繕しておく義務があり、そのために必要な修理は大家さんが自費で行わなければならない。
もし水回りの設備が壊れていた場合、大家さんは修繕義務を果たしていないとみなされる。設備の修理はもちろん、それによって起きたトラブルの解決も請け負わなれけばならない。大家さんが修理費や弁償金なども支払わなければならないのだ。
仮に大家さんが「入居前の点検では設備に問題なかった」と主張しても、設備自体の瑕疵（かし）が認められれば大家さんの債務不履行と考えられる。当然、修理費も弁償金も大家さんに請求できる。
水漏れの原因は工事会社に調査してもらおう
一方で、水漏れの原因が、水道の締め忘れなど入居者の故意・過失なら、入居者が修理費などを支払うことになる（民法606条1項但書）。その場合、契約時に加入している火災保険の内容を確認しよう。特約として「借家人賠償責任保険」が付いていれば壁や床などの修繕費が、「個人賠償責任保険」が付いていれば下の部屋への弁償金が補償される。
いずれにせよ、水漏れが発生した場合は原因を明確にしておくことが大切。大家さんや管理会社に連絡し、その指示の元、工事会社に来てもらったらプロに調査してもらおう。
ただし、大家さんに連絡せず修理を要請した場合、修繕費用が大家さん負担にならないケースがある。また、水漏れが発覚したら、入居者は大家さんに通知する義務がある（民法615条）。賃貸借契約書で修繕の対応について確認し、大家さんに事前に連絡・相談しよう。
なお、特約等で「小修繕は自己負担」としている賃貸物件の場合、設備の劣化が原因でも自己負担となる。小修繕とは消耗品が切れたときに自己負担で取り替えることで、例えば水道管内部のパッキンや照明の蛍光管の交換なども小修繕に含まれる。修繕の範囲・負担については賃貸借契約書に記載されているはずなので、契約書もきちんと確認しておこう。
ここがポイント！
水漏れの原因が設備の不具合だったなら、大家さんに修繕してもらえます。そのためには工事会社などプロに調査してもらい、原因を明確にしてもらうことが重要です。もちろん、賃貸契約の修繕に関する規約も、きちんと確認しておいてください。
覚えておきたい法律用語「使用収益させる義務」
民法第606条（賃貸物の修繕等）で定められている。
民法第六百六条
民法 – e-Gov法令検索
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
２ 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
これによって、賃貸人（大家さん）は賃貸物件を賃借人（入居者）が問題なく住めるようにしておかなければならない。
取材・文＝綱島剛（DOCUMENT）
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