定期借家契約とは？普通借家契約との違いやメリット・デメリット
定期借家契約とは、契約の更新がない借家契約
賃貸物件への引越しを検討している際に、重要視するのは家賃である。なるべく安い家賃で住める物件を探している中で、「定期借家契約」の存在を知った人も多いだろう。
そこで今回は「定期借家契約」についてメリット・デメリットをふまえながら説明する。定期借家契約が自分の希望に合うかを確認して、理想の物件を見つけよう。
このページの目次
普通借家契約と定期借家契約の違い
普通借家契約は借主が希望すれば原則として契約更新がされ、貸主も正当な事由がない限りは更新を拒否できない。一方で定期借家契約とは、契約で決めた期間が満了すると契約が終了する。
普通借家契約と定期借家契約について、それぞれ相違点を比較しながら見てみよう。
| 普通借家契約 | 定期借家契約 | |
| 契約方法 | 書面もしくは口頭での契約も可能 | 書面による契約 |
| 契約更新の有無 | 正当な事由がない限り更新される | 契約期間の満了により更新がない |
| 借主からの中途解約 | 特約があれば定めに従う | 床面積200㎡未満の建物で、借主のやむを得ない事情が 生じた場合に限り中途解約の申し入れが可能 |
| 賃貸借期間の上限 | ・2000年3月1日以前は20年 ・2000年3月1日以降の契約は制限はない | 制限はない |
| 契約期間 | 1年以上 | 契約期間は自由 |
| 賃貸料の増減 | 特約にかかわらず賃貸料の増減を請求できる | 特約の定めに従う |
このように、細かく決められている。それぞれ見ていこう。
契約方法
普通借家契約は、トラブルを回避するため書面での契約が一般的だが、実は口頭でも契約可能だ。
対して定期借家契約は、書面での契約が法律により定められている。しかし、公正証書である必要はなく、一般の書面による契約でも締結が可能だ。
更新の有無
普通借家契約は借主の意向により契約の更新ができる一方、貸主の方からは正当な事由がない限り解約や契約更新の拒否ができない。
対して定期借家契約は、基本的には期間終了後の更新はできない。契約期間の満了に伴い契約が終了されるためである。
ただし、契約内容により再契約することができる。貸主と借主の双方による合意が必要な場合や、家賃滞納などの違反がない場合に可能となる。もちろん再契約は一切しないという物件もあるため、再契約については事前に確認しておきたい。
借主からの中途解約
普通借家契約は、中途解約についての特約があれば従う。定期借家契約の中途解約は基本的にできない。
ただし借主が病気などによる療養や親の介護など、やむを得ない事情が生じた場合はその限りではない。さらに床面積が200㎡未満の居住用建物という条件が加わり、解約は申し入れから1ヶ月かかる。
賃貸借期間の上限と契約期間
普通借家契約に上限はなく、1年以上の期間となっている。
2000年3月1日以前は20年という上限が設けられていたが、2000年3月1日以降は上限が定められておらず、一般的には契約期間を2年としていることが多い。定期借家契約も期間に上限はないが、契約期間が自由であることが大きな相違点といえる。
賃貸料の増減
普通借家契約は賃貸料の増減を請求することができるが、一定の期間増減しない特約がある場合はそれに従う。これに対し定期借家契約は、特約の定めに従う必要がある。
定期借家契約物件のメリットとデメリット
普通借家契約と定期借家契約を比較し、それぞれ更新や期間について異なることが分かった。それでは、定期借家契約にはどのようなメリットとデメリットがあるのだろうか。
メリット
定期借家契約には以下の3つのメリットがある。
・短期間での契約が可能
・家賃が安い場合がある
・居住環境がよい
まず1つ目は、短期間の契約ができる点だ。
定期借家契約は部屋を借りる期間があらかじめ決められており、1年未満でも部屋を借りることができる。そのため1年だけの転勤や、学年によりキャンパスが変わる大学生など、短期間だけ部屋を借りたい人にとっては大きなメリットだ。
またリモートワークにより会社に通う頻度が少ない、もしくはほとんどない人にとっても定期借家契約は利用しやすい。会社の所在地にかかわらず、好きな場所を転々としながら住むことができるからだ。
2つ目は家賃が安い場合がある点だ。
定期借家契約は入居者が入りやすくするために、家賃相場が周辺より低く設定されている場合がある。期間が決められ、退去をする日が事前に決まっている物件は、借り手が見つかりにくい。そのため、家賃が比較的安い物件も存在する。
また家賃が安いからといって、設備や賃貸物件が古いわけではない。設備のよい物件もあるので、好条件の部屋を見つけられることもある。
最後は居住環境がよいことだ。
前述通り、普通借家契約は貸主の都合で解約を行ったり、契約更新を拒否したりすることができない。違反を続ける借主から契約更新を希望されれば、原則として断ることができないため、環境が改善されなければマナーの悪い入居者ばかりが残ってしまう。
しかし、定期借家契約は契約期間が満了すれば契約は更新されない。そのためマナーの悪い入居者がいた場合でも、期間満了後は借主は退去しなければならない。仮にマナー違反の入居者が再契約を望んでも、貸主が拒否をしてしまえば再契約にはいたらないのである。
これによりマナー違反の入居者が長期間住むことがなくなる。通常の賃貸物件に比べると、居住環境はよい傾向にあるのだ。
デメリット
定期借家契約のデメリットは、必ず期間内に退去しなければならない点にある。定期借家契約は期間が満了すると、再契約を結ばない以上は退去をしなければならない。
そのため物件が気に入っていた場合でも、貸主との再契約にいたらない場合は退去をせざるを得ないのだ。契約期間が終了する前に、次の物件を探しておく必要がある。
定期借家物件を借りるときの注意点
定期借家契約のメリットとデメリットについてお伝えした。メリットの多い定期借家契約だが、借りるときには以下の2つに注意したい。
・契約期間満了後も退去しなければ損害賠償を請求される
・中途契約をすると残りの家賃を請求される
それぞれ見ていこう。
契約期間の満了後に居座った場合損害賠償を請求されてしまう可能性がある
定期借家契約は1年以上の契約期間の場合、期間が満了する1年前から6ヶ月前に通知が行われる。しかし「次の物件を見つけていない」といった理由などで、契約期間満了後も退去をせず住み続けてしまうと貸主から最悪の場合、損害賠償を請求されてしまう。
居座りは借主にとって大きなデメリットとなるため、契約期間の終了までに次の物件を見つけておく必要がある。
中途解約した場合に残りの家賃を請求されることがある
定期借家契約は原則として中途解約ができない。そのため契約期間を残し中途解約をした場合、違約金として残りの家賃を請求される場合がある。
ただし転勤や介護、療養などによるやむを得ない事情が生じ中途解約をしなければならない場合、居住用として使用しており、床面積200㎡未満という条件が揃うと中途解約も可能になる。なお、解約の申し出から実際の解約までは約1ヶ月かかる。
やむを得ない事情で中途解約をする際には、貸主にその旨を相談してみるとよいだろう。
定期借家契約は制限も多いが条件が合えばメリットも多い
定期借家契約は期間が定められており、中途解約や自分の意向だけでは更新ができないといったデメリットが存在する。一方で、期限付きの転勤や学生にとっては短期間だけ物件を借りられ、家賃も抑えられる。
多くのメリットがあるため、賃貸物件を探す際には定期借家契約も視野に入れ、自分に合った物件を見つけよう。
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