【不動産のプロに聞いた】敷金はいくら返ってくる？ 退去時の出費を最小限に抑えるワザ
敷金は返ってくる？退去時の出費を抑えよう
引越し時に気になるのは、賃貸物件を退去するときの修繕費や清掃費。どこまでが入居者負担？ そもそも物件を傷付けずに住む方法は？
今回、そんな疑問を解決してくれるのは不動産会社・エイブルで長年物件の管理業務に携わってきた小山さん。正しい知識を身につけ、退去時の出費を抑えよう！
このページの目次
そもそも敷金とは？
敷金とは、入居者が物件や設備を故意（わざと）または過失（うっかり）で破損させたり汚したりした際の修繕費用や、家賃の支払いが滞った際の費用に充てるお金のことだ。もし家賃滞納がなく、故意・過失による修繕が必要ない状態で退去すれば、原則として敷金は退去時に入居者のもとに戻ってくる
敷金や礼金について、より詳しく知りたい方はこちら
敷金はいつ・どのくらい返ってくる？
入居者が物件や設備を破損することなく、家賃の滞納などのトラブルもなければ、敷金は丸々戻ってくるのだろうか。
敷金は退去時に返還されるのが通例で、以下のような計算で返還額が決められる。
敷金の返還額＝支払った敷金−退去費用
退去費用とは、原状回復に必要な部屋の修繕や清掃にかかる費用のこと。未払い家賃などの精算がなく、退去費用がかからなければ敷金は全額返還してもらえることになる。
しかし実際のところ、通常の使用を超える汚れや傷などによる修繕費やクリーニング費用がかかったり、特約で定められた費用が発生したりするケースが多いため、支払った敷金が全額戻ってくるケースは少ない。
「怠けて・わざと・うっかり」は入居者負担、「自然な消耗」は大家さん負担
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復の費用負担のあり方について基準が示されている。
ガイドラインによると下記の場合は、修繕費用を入居者が負担するべきとされている。
- 入居者が故意（わざと）または過失（うっかり）により物件を損傷させた
- 契約で禁止された行為によって物件を損傷させた
- 必要な手入れや善管注意義務（不具合や故障の報告など）を怠った結果、損耗が拡大した
一方、経年劣化や日照などの自然現象などによる消耗（通常損耗）が原因の場合は、費用は大家さんが負担するように基準を定めている。入居者が丁寧に扱っていても、使い続けていれば多少の汚れや劣化は必ず起きるからだ。
参考資料：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版 平成23年 8月）｜国土交通省住宅局
なお、2020年4月の民法改正により賃貸借終了時の原状回復のルールが定められ、「通常損耗や経年劣化については、入居者は原状回復義務を負わない」ことが明記された。 改正前は敷金の返還が退去時のトラブルにつながることが多かったが、改正によって判断基準が明確になった。
部屋の箇所別 負担区分一覧表
退去時の修繕費用について、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、
- 入居者負担となる項目
- 大家さんが負担する項目
を部屋の箇所別に表にまとめてみた。
入居者負担となる項目
退去時の修繕費用で入居者負担となる項目は以下のようなケースだ。
| 項目 | 具体例 |
| 床（畳・フローリング・カーペット） | ・不注意で雨が吹き込むなどした場合の色落ち ・引越し作業などで生じた引っかき傷 ・冷蔵庫の下のサビを放置して残ったサビ跡・飲み物などをこぼし、手入れが不足したことが原因によるカーペットのシミ、カビ |
| 壁 | ・日常の掃除を怠ったことが原因の台所の油汚れ、すす汚れ ・壁などのくぎ穴、ネジ穴（下地ボードの張り替えが必要な程度のもの） ・落書き ・結露の放置により拡大したシミ、カビ ・タバコなどのヤニ、臭い（クロスなどが変色したり、臭いが付着したりしている場合） |
| 天井 | ・入居者が天井に直接取り付けた照明器具の跡 |
| 建具やふすま、柱など | ・ペットによる柱などの傷、臭い（傷が付いたり、臭いが付着している場合） ・落書きなど |
| 設備、その他 | ・掃除や手入れを怠ったことが原因の、ガスコンロ置き場、換気扇などの油汚れ、すす汚れ ・掃除や手入れを怠ったことが原因の、風呂やトイレ、洗面台の水垢、カビなど ・鍵の紛失または破損による取り換え ・戸建ての賃貸住宅の庭に生い茂った雑草 |
やはり判断材料となるのは「怠けて・わざと・うっかり」という点。掃除や手入れをサボったことによる汚れなども入居者がクリーニング代を負担することになるため、日頃から注意しておこう。
大家さん負担となる項目
次に、修繕費用が大家さん負担となるケースについて見てみよう。
| 項目 | 具体例 |
| 床（畳・フローリング・カーペット） | ・畳の裏返し、表替え （破損はしていないが次の入居者確保のために行うもの） ・畳の変色（日照・建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの。ただし、入居者が通知義務を怠った場合は入居者負担） ・フローリングのワックスがけ ・家具の設置による床やカーペットのへこみ、設置跡 |
| 壁 | ・テレビ、冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ） ・画鋲、ピンなどの軽微な穴（下地ボードの張り替えは不要な程度のもの） ・壁紙の変色（日照など自然現象によるもの） ・壁に貼ったポスターや絵画の跡 |
| 建具やふすま、柱など | ・網戸の貼り替え（破損はしていないが次の入居者確保のために行うもの） ・地震で破損したガラス ・網入りガラスの亀裂（構造によって自然発生したもの） |
| 設備、その他 | ・専門業者による全体のハウスクリーニング（入居者が通常の清掃を実施している場合） ・エアコンの内部清掃（タバコなどの臭いが付着していない場合） ・トイレや台所の消毒 ・浴槽、風呂釜などの取り替え（破損はしていないが次の入居者確保のために行うもの） ・紛失や破損ではない鍵の取り替え ・機器の寿命による設備器具の故障、使用不能 |
上記の表のように、物件を貸すことで想定できる「自然な消耗」については大家さん負担で修繕費用を賄うことになる。
ハウスクリーニング特約に注意
また、賃貸借契約を結ぶ際に、清掃にかかるハウスクリーニング費用を退去時に負担することを条件にしている物件も多い。ハウスクリーニング代は物件の広さによって異なるが、契約書にハウスクリーニング特約がある場合、最低でも2万円前後は敷金から引かれると認識しておくと良いだろう。
修繕費用の目安
どんなに気を付けていても、うっかり傷を付けてしまう場合もあるだろう。修繕費用のおおよその目安はどのくらいなのだろうか？ 代表的なものをいくつか取り上げてみた。
- フローリングの貼り替え：6畳でおよそ9万円～
- 畳の交換費用：6畳でおよそ4万5000円～
- 壁紙の貼り替え：6畳でおよそ4万円～
- 壁紙の傷や穴の補修：2万円～
ここからは、退去費用を抑えるためのポイントを紹介していく。
退去費用を抑えるために「入居してすぐ」やっておくべきこと
最初から付いていた傷は写真を撮って記録し、入居時に提出するチェックシートと併せて大家さんや管理会社に報告しよう
修繕費用を入居者がどこまで負担するかは、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいて決められる。ただし、ガイドラインはあくまで現時点で妥当と考えられる一般的な基準であり、最終的には個別の契約内容や物件の使用状況によって判断される 。
退去費用に納得がいかない場合は、入居者が大家さんや管理会社と交渉することになる。ここでは、双方が納得できる形で退去費用の負担を決めるために、入居前もしくは入居してすぐにやっておくべきことについて解説する。
入居直後のポイント①部屋の傷・設備の故障を確認しておく
退去費用は、入居時と退去時でどれくらい部屋が損耗・毀損したかによって金額が変わる。不本意に高額な費用を請求されないためには、入居時に部屋の状態や設備の故障などを確認しておくことが望ましい。
設備の故障や不具合は、速やかに大家さんに報告しよう。傷や汚れは写真で記録を残しておくと、入居前からあったことの証明になる。
入居直後のポイント②傷対策をしておく
生活によって、フローリングや壁に傷が付いてしまうことはあり得る。以下に、賃貸物件におすすめの傷防止対策を3つ紹介する。
傷防止対策①：床にラグやカーペットを敷く
ラグやカーペットは、冬はあたたかいうえにインテリアのアクセントにもなる。入居したら家具を置く前に敷いておこう。
傷防止対策②椅子の脚にカバーやフエルト素材のシールを付ける
椅子の脚にかぶせるタイプのカバーや、貼るタイプのフエルト素材のシールは、100円ショップやホームセンターなどで購入可能。床の傷を防止してくれるだけではなく、防音効果も期待できる。ただし、ゴム製の素材は色移り等の懸念があるので布製をおすすめする。
防音対策に役立つグッズを紹介した記事はこちら
傷防止対策③：壁にソフトクッションを貼る
「勢いよく棚の取っ手を開けたら、壁に当たって傷が付いてしまった!」そのようなうっかりを防ぐために、事前にソフトクッションを付けておこう。こちらも100円ショップやホームセンターなどで購入可能。
ただし、剥がした際に「のり」が残ったり、壁紙や建具の下地まで剥がれると修繕費用を負担することになる可能性がある。事前に管理会社や大家さんに確認しておこう。
退去費用を抑えるために「居住中」に気を付けるべきポイント
退去費用を抑え、敷金をできるだけ多く返還してもらうためには、入居者の意識や日ごろの対策が重要。ここでは、居住中に気を付けるべきポイントについて解説しよう。
居住中のポイント➀こまめに掃除をする
掃除や手入れを怠ったことが原因の汚れについて、修繕・クリーニング費用は入居者負担となる。キッチン等の油汚れや浴室のカビはこまめに清掃しよう。また、部屋に雨が吹き込んだ場合や飲み物などをこぼしてしまった場合などは放置せず、すぐに対処しよう。
居住中のポイント②部屋・備品を丁寧に使う
部屋の備品を破損させてしまった場合、その修理・交換費用は入居者負担となる。備品や設備は丁寧に扱うことが大切だ。以下に、箇所ごとに注意点を紹介する。
水回り
キッチンや換気扇などの油汚れ、洗面台やお風呂の水垢やカビなどはしっかり落としておこう。
玄関
玄関扉のサビや、玄関回りのカビなどに注意しよう。手入れを忘れがちなのが傘立ての後ろの壁だ。雨の湿気でめくれた壁の修理費用は入居者負担となる。こまめな換気で事前に防ごう。
カーテンレール
雨の日、洗濯物をカーテンレールにかける人もいるかもしれない。しかし、その重さでレールが壊れたり曲がったりした場合は入居者負担となってしまう。折りたたみ型の室内物干しやランドリーラックを使うと良い。
障子・ふすま
障子やふすまは汚れたり破れたりしやすい備品の1つで、慎重な扱いが求められる。汚れたり破れたりしてしまった場合は、まず大家さんや管理会社に連絡しよう。
退去費用を抑えるために「退去時」に気を付けること
退去費用を抑えるために、退去時にもまだやれることはある。ここでは、退去時のポイントを2つ紹介する。
退去時のポイント①しっかり掃除をしよう
敷金が多く返ってくるかどうかを左右するのは、退去時の掃除と言っても過言ではない。部屋の壁や床に汚れが残っていないか、洗面台やトイレ、キッチンに水垢汚れはないかなど掃除できる箇所は徹底的にきれいにしよう。
退去時のポイント②備品を「うっかり」持って行かないように注意！
退去時に掃除していると、部屋の備品をうっかり捨ててしまったり、転居先に持って行ってしまったりするケースがある。以下に、うっかり持って行ってしまいがちな部屋の備品をいくつか紹介する。
洗濯機のエルボ
エルボは、うっかり持って行ってしまいがちなアイテム。これがないと次の入居者が洗濯機の排水ホースをつなげられず、困ってしまうので注意。
また、引越し会社の方が新居に運んでしまうケースもあるので、残しておくよう事前に伝えておこう。
エアコンのリモコン
エアコンのリモコンも「うっかり」持って行ってしまいがちな備品だ。テレビや電気のリモコンなどと一緒に荷物にうっかり入れないようにしよう。
日ごろの手入れやこまめな掃除で、退去費用は抑えられる
退去費用は原則、契約書や「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に精算される。退去立ち会いで部屋をチェックしてもらう際、大家さんや管理会社に「部屋を大切に使ってきたこと」が伝わるようにするといい。
退去費用を抑えるためには、入居時に傷や設備不良がないかしっかり確認するほか、部屋を傷から守るアイテムを取り入れたり、日ごろからしっかり手入れや掃除をすることが大切だ。
退去後しばらく経っても敷金が返金されない場合の対処法はこちら
監修＝小山淳義（株式会社エイブル）
文＝編集部
写真＝北原千恵美
2025年10月加筆=CHINTAI情報局編集部
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