賃貸契約の流れとは？所要時間や「重要事項説明」のチェック項目を解説
賃貸契約の流れ、所要時間について知っておきたい！
賃貸物件を初めて契約するときは、書類の用意、連帯保証人や保証会社の準備で戸惑うことが多々ある。
ここでは、賃貸契約のおおまかな流れと、各ステップの所要時間について紹介する。
また必要な書類や注意すべきポイントも紹介するので、前もって準備をしてスムーズに賃貸契約が行えるようにしよう。
このページの目次
【賃貸契約の流れ】申し込みから入居までの全9ステップと所要時間
まずは賃貸契約の流れについて、検討段階～入居までの9ステップに分けてご紹介しよう。
それぞれの項目でどの程度の所要時間が必要なのかも確認しながら、余裕を持って手続きを進めよう。
賃貸契約の流れ1.住みたい部屋の条件を決める
まずは家賃・間取り・沿線・駅など、住みたい部屋の条件を決める。
家賃は月収の三分の一が目安。また、最寄り駅はたとえば「A駅～B駅の間」というように、ある程度の幅を持って考えよう。
間取りや収納の大きさ、追い焚き機能やオートロックなどの設備条件まで考慮すると、この段階で数日間にわたって悩む人も珍しくはない。
賃貸契約の流れ2.物件を探し、お問合せ
ステップ1でおおよその条件が決まったら、インターネットで物件検索してみよう。賃貸物件検索サイトでは、最寄り駅を指定して検索する機能のほか、通勤・通学時間検索、家賃相場検索などさまざまな機能が用意されている。色々試してみると良いだろう。
予算内の家賃で、自分の理想の条件に当てはまる物件を見つけるのはなかなか難しいもの。2～4週間ほどをかけて新居を見つけるというのが一般的だろう。もしうまく探せない場合は、住みたいエリアの物件を扱う不動産会社に条件を伝えて探してもらうこともできる。
住みたい物件が見つかったら、物件を担当している不動産会社にお問合せしよう。その際、一般的には不動産店舗へ相談に行く日程を予約する流れとなる。
賃貸契約の流れ3.不動産会社を訪問
予約した日になったら、不動産会社を訪問する。事前にお問合せした物件についての説明を受けよう。また、不動産会社側で似た条件の物件をいくつかピックアップしてくれることも多い。
相談にかかる時間は、1回あたり30～40分程度だ。そのまま当日に内見に進む場合は、その分の時間も考慮しておく必要があるので注意しよう。
賃貸契約の流れ4.内見
物件について説明を受け、実際に見てみたいと思ったら内見へ進む。
内見にかかる時間は、1件あたり15分程度が一般的である。多くの場合、不動産会社から車で物件まで案内してもらうことができる。移動する時間も考慮すると、1件あたり20～30分程度を見ておくと良いだろう。
似た条件の物件2～3件をまとめて内見させてもらえる場合が多いため、物件どうしの距離にもよるが、合計で1時間半～2時間ほどみておくと安心だ。
賃貸契約の流れ5.申し込み、入居審査
内見をして、住みたい物件が決まったら入居申込書に記入する。その後、入居申込書を見ながら貸主（大家）が入居に関する審査を進めていく。この入居申込書はあくまでも入居意志の確認を行うものにすぎないので、記入後でも入居申し込みはキャンセルできる。
入居審査にかかる期間は早ければ2～3日程度だが、書類に不備があった場合には1週間～10日前後かかってしまう。
入居審査時に必要な書類
<本人が準備する書類>
①本人確認書類
健康保険証や顔写真がついている免許証・パスポートなどが望ましい。担当者がチェックした後、コピーを取ってくれるので、現物を持って行けば問題なし。身分証の期限が切れていないかは確認しておこう。
②住民票
住んでいる市区町村の役所の窓口で住民票を発行してもらい持参しよう。複数人で借りるなら入居する全員のものを取っておく必要がある。
③収入証明書
会社員であれば源泉徴収票、自営業であれば確定申告書の控えや所得証明書（課税証明書）などが必要になる。無職などの場合は、預金通帳の写しで対応してくれるケースもある。
<保証人が準備する書類>
①承諾書
保証人になることを承諾したことを証明するための書類。不動産会社が書式を用意してくれることが多い。多くの場合は、実印（役所に印鑑登録したハンコ）を押す必要がある。
②印鑑証明書
承諾書に押した印鑑が保証人本人のものであるかを確認するために必要になる。印鑑登録カードがあれば自動交付機で発行できる自治体もある。
③収入証明書
保証人の収入を証明するものが必要になる。借りる本人と同じく、源泉徴収票や所得証明書（課税証明書）などを用意してもらおう。安定した収入がないと保証人と認められない場合がある。
<そのほかに必要なもの>
①ハンコ
だいたいの不動産会社では、印鑑登録をしているハンコ（実印）ではなく、認印でOK。ただし、ゴム印は印影が変形しやすいので不可とされていることが多い。
②初期費用
内容は物件によって違うが、敷金、礼金、前家賃、仲介手数料、保険料、保証料、鍵交換費など。家賃の6ヶ月分くらいは見ておいた方が良いだろう。カードが使えないこともあるため現金で用意するのが一般的。
③預金通帳・届出印
家賃を自動引き落としにする場合には、預金通帳と届出印が必要になる。届出印とは銀行口座を開設したときに使ったハンコのこと。
間違えてほかのハンコを持って行かないよう、よく確認しておこう。
賃貸契約の流れ6. 契約時の重要事項説明
入居審査に通ったら、晴れて契約を結ぶことができる。
契約当日は改めて不動産会社へ出向き、担当者から「重要事項説明（重説）」を受けたのち、契約を結ぶ。
重要事項説明とは、その名の通り物件について重要な事項について説明を受けること。不動産会社側には、借り手に説明を行うことが法律で義務付けられている。その趣旨は「借りようとしている部屋はこんな内容・条件のものですよ」と説明をし、借り手が十分納得したうえで契約できるようにするところにある。不動産の知識が少ない一般消費者が、よくわからないうちに契約してしまうという事態を防ぐ、借り手側を保護するための制度なのだ。
重要事項説明にかかる所要時間は1～2時間ほど。長時間になり、難しい用語も登場するが、しっかり内容を聞いてわからないことは質問するようにしよう。詳しくは後述の『賃貸契約のポイントとなる「重要事項説明」のチェック項目』でも解説する。
賃貸契約の流れ7. 契約手続き
「重要事項説明」が終わったら、本丸となる「契約」を結ぶ。
契約は、不動産会社と借りる人の間でする約束ごとだ。貸主側と借り手側、お互いの権利と義務を文書にして明確にするためのものである。内容は重要事項説明と被るところもあるが、細かい項目が追加されていることもある。よく確認のうえ、サイン・押印しよう。
なお、契約そのものにかかる時間は短く、数分程度で完了する場合が多い。
賃貸契約の流れ8. 入金
契約時には初期費用を支払う。内訳は前家賃、敷金・保証金、礼金、鍵交換代、保険加入料、仲介手数料など。詳細は物件によって違うので、入金前に確認しておこう。
カードが使えないこともあるため現金で用意するのが一般的。また、契約前日までに指定口座に振り込んでくださいと言われる場合もあるので、家賃の6ヶ月分くらいは用意しておいた方が良いだろう。
賃貸契約の流れ9.鍵を受け取り、入居
前の入居者の退去やハウスクリーニングなどが完了し、担当の方から鍵を受け取れば入居することができる。その後はガスや電気などの確認を行いながら、家具や荷物を部屋の中に運んでいくことになる。
賃貸契約のポイントとなる「重要事項説明」のチェック項目
前のページでは、賃貸契約の流れについてご紹介してきた。ここからは賃貸契約の前に必ず行われる「重要事項説明」について紹介する。
「重要事項説明」とは、家賃や解約、違約金、部屋を使用する上での条件など「特に大切なこと」を不動産会社から入居予定者に説明する機会であり、賃貸契約を結ぶ前に必ず実施しなければならないと法律で定められているものだ。
重要事項説明・契約には難しい言葉も多く登場するが、以下のポイントを押さえておけば大丈夫。わからないことは質問し、解決してからハンコを押そう。
重要事項説明のポイント①設備の状況
ガスコンロ・エアコン・照明器具などは、前の住人が置いていったものである可能性がある。内見のときに設置してあったとしても契約書に記載がなければ、故障時の修理費用は自己負担となる場合があるので、必ず確認しておこう。
重要事項説明のポイント②契約期間中のこと・更新について
更新料は大家さんに、更新手数料は更新事務を行う不動産会社などに支払うものだ。契約書に記載がなければ支払う必要はないが、書いてあれば更新時に必要となる。家賃の1～2ヶ月分が相場。
重要事項説明のポイント③敷金の精算の仕方
敷金とは部屋を借りる際に貸主に預けておく保証金。借り手の不注意で傷をつけたり汚したりした場合に、退去時にその補修費用を差し引いたうえで返還される。借り手が支払う範囲は契約によって異なるが、畳の表替・壁紙の交換・ハウスクリーニング代などは、借り手の負担とされることがある。
重要事項説明のポイント④退去の方法
契約期間内に部屋を出て行く際には、「部屋を出て行きます」と退去予告をしなければならない。予告しなければならない時期は、居住用の建物であれば退去の1～2ヶ月前に設定されていることが多い。余計なトラブルを避けるためにも必ず確認しておこう。
重要事項説明のポイント⑤家賃以外にかかるお金について
敷金・礼金・仲介手数料・管理費（共益費）・保険料、そのほかにはハウスクリーニング代・自治会費などが必要な場合がある。特にチェックすべきは、敷金・礼金・仲介手数料だ。敷金1～2ヶ月・礼金1ヶ月・仲介手数料1ヶ月が一般的な目安となる。
重要事項説明のポイント⑥ライフライン（電気･ガス･水道）の状況
電気はアンペアに余裕がないとブレーカーがすぐに落ちてしまうようになるため、こちらも確認しておこう。ガスは、都市ガス・プロパンガスで毎月の料金が1.5～2倍ほどの差がある。また、水道は浄化槽より下水道の方が料金が高くなりやすいので、内見時の説明と違いがないか確認しておこう。
賃貸契約の際に注意すべきこと
契約時に起こりやすいトラブルに関しても、事前知識さえあればトラブルは回避できる。いくつかピックアップしてみたので、契約時にはこれらのことも注意するようにしよう。
重説・契約には難しい言葉も多く登場するが、疑問点があればその日に解決させておくと良い。新生活は何の疑問もなく、スッキリさせた状態で始めるようにしよう！
賃貸契約の注意点①：交わした契約書は大切に保管する
契約書は原則的に再発行されないため、失くさないように心がけよう。万が一紛失した場合、貸主の契約書・不動産会社の複写が存在するのでコピーしてもらおう。
賃貸契約の注意点②：不明点・疑問点は賃貸契約が成立する前に解消しておく
重要事項説明の後、契約書に署名・捺印して契約が成立する。契約成立までの流れは以下の通りである。
①重要事項説明を聞く
②契約書にサインする
③契約成立
契約書にサインした後は、原則としてこれを覆すことはできない。契約をキャンセルすると違約金が発生することもあるので、きちんと確認してからサインしよう。
もし不明点や疑問点がある場合は、必ず重要事項説明の段階で行わなければならない。後になって「知らなかった」「聞き忘れていた」と言っても通用しないため要注意だ。どんなに些細な内容だとしても、気になることは契約成立の前に質問しておこう。
賃貸契約の流れを把握して、スムーズに入居しよう
賃貸契約成立までのステップは、細かく9つにわけられる。それぞれのセクションにおける所要時間を確認し、必要書類がある場合は時間に余裕を持って揃えておこう。契約成立までの流れをざっと押さえておけば、理想的な物件へスムーズに入居できるはずだ。
参考）賃貸物件契約書のひな形はこちら
契約書のひな型を事前に見ておいて当日は落ち着いて契約しよう。
住宅：「賃貸住宅標準契約書」（改訂版）のダウンロード – 国土交通省
文＝安藤あつし
※「CHINTAI2018年4月号」の記事をWEB用に再編集し掲載しています
2021年7月加筆=CHINTAI情報局編集部
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