【2020年4月法改正】敷金ってなに？ 退去時に損をしないために覚えておきたい点
そもそも敷金とは
賃貸物件を借りる際に、家賃や礼金に加え「敷金」を支払うことが一般的だ。しかし、この「敷金」というのは具体的にどのようなときのために使われるのだろうか。
「敷金」というのは、物件や設備を故意に破損させたり、汚してしまったりしたときの修繕費用や、家賃の支払いが滞ったときの費用に充てるお金。基本的に、入居時に借主が貸主に対して支払う形となる。
金額は、家賃1ヶ月分や3ヶ月分など物件によって異なるが、たとえ1ヶ月分でも大きい金額になるため、支払いたくないという借主も多いのではないだろうか。
しかし、敷金は借主が修繕費用や家賃滞納時に充てるお金。担保として預けるだけなので、家賃も滞納しておらず修繕する必要がない状態で退去すれば、基本的に全額が借主に戻ってくることが前提になる。そのため、普通に住むのであれば払っておいても損をすることはない。
ただし、修繕費用や破損の費用負担に関しての基準があいまいなため、実情としては敷金が戻ってくることはあまりなく、退去時のトラブルの原因となってしまうケースも多くなっている。国土交通省や法務省では、敷金や原状回復の費用負担のあり方ついて基準を公表し、その後も積極的に改定を続けている。
いずれにしても、戻ってこなかったりトラブルになったりするリスクを避けるためには、不動産会社任せにせず、自分でも敷金に関する知識を身につけておく必要があると言える。
そこで今回は、敷金とはなんなのかから、退去するときに損をしないために覚えておくべきガイドラインなどを説明していこう。
敷金から差し引かれる費用
敷金は滞納や修繕する必要がなければ、基本的に借主へ返ってくる。では、敷金から差し引かれる費用というのは、どのような場合に発生するのだろうか。
借主が修繕費用を負担する場合は、故意・過失、善管注意義務違反により生じる。対して、貸主負担は経年劣化と施工単位によって変わってくるのだ。
それでは、ひとつずつ詳しく見ていこう。
故意・過失、善管注意義務違反の費用は借主負担
敷金は、借主負担で修繕を行い、原状回復をすることのために使われる。
たとえば、よくある問題がDIYや引越しで生じた傷によるトラブル。借主が故意ではなく、誤って床や壁を傷つけたとしても、貸主によって過失や善管注意義務違反と判断されれば借主負担となる。
ちなみに「善管注意義務」とは、民法第400条の「善良なる管理者の注意義務」のこと。つまり、借主は善良となる管理者として部屋を使用・管理する必要がある。そのため、借主が十分な管理をしなかったと思われた場合は、「善管注意義務違反」となり、修繕費用を負担しなければならない。
しかし、引越しや模様替えをした際に、家具を引きずってしまい傷ができることもあるだろう。日常生活において「わざとではない」傷が生じてしまう可能性は大いにあり得る。とはいえ、貸主からすれば修繕費用を負担してもらいたいものだろう。このような双方にズレが生じて、退去時の敷金トラブルが発生するというわけだ。
近年、退去時の敷金トラブルが多発していたことにより、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、負担の分担が明確にされている。
ガイドラインによるおもな借主負担には、おもに以下のものがある。
- 引越し作業などで生じた引っかき傷
- タバコのヤニ・臭い
- 壁などのくぎ穴、ねじ穴
- 飼育ペットによる柱などに傷・臭い…など
これらの原状回復のガイドラインを参考に、請求が正当なものかを事前に確認しておくことが大切だ。
経年劣化と施工単位で貸主負担が変わってくる
借主負担が「故意・過失、善管注意義務違反」によるものに対し、貸主負担は経年劣化と施工単位で変わってくる。
たとえば経年劣化は、下記などがある。
- 家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置あと
- 畳の変色、フローリングの色落ち（日照や建築構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの）
- クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）
- 壁などの画鋲、ピンなどの穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
- テレビ、冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
また、施工単位とは耐用年数のことだ。おもな設備の耐用年数は下記のように決まっており、借主の退去時に耐用年数が超えていれば、修繕費用は貸主負担となる。
- 5年・・・流し台
- 6年・・・エアコン、ストーブ、ガスレンジ、インターホン
- 15年・・・便器や洗面台
2020年4月の法改正以降で敷金について変わったこと
2020年4月の法改正以降、敷金に関する変更点は2つある。それは、賃貸借終了時のルールと賃貸借終了時の原状回復ルールの明確化だ。
賃貸借終了時の敷金のルールに関しては、法改正前は返還時期や返還範囲の計算式が明確になった。返還時期は、賃貸借が終了して賃貸物が返還されたとき、返済範囲の計算式は敷金額-未払い債務残額（未払いの家賃や物件損傷などの損害賠償金、原状回復費用など）＝返還額となる。
原状回復に関しては、「経年劣化や通常損耗に対して賃借人は義務を負わない」というルールが明記されたことで範囲が明確になった。このように変わったことで、今まではほとんど返ってこなかった敷金が返ってきやすくなったというのが、法改正後の一番の違いといえるだろう。
法改正後「敷金礼金ゼロ物件」が増えている
2018年に法改正が発表されてから、敷金礼金ゼロ物件が増加している。その理由の一つとして挙げられるのは、法改正で敷金が定義されたことだろう。
今までは定義がなく、原状回復の範囲は管理会社（貸主）により決められていた。しかし、2020年4月から施行された民法では、定義が決められて範囲も明文化されたため、敷金で請求するよりも退去後にクリーニング代として請求した方が、トラブルが少なくなるという考えからゼロ物件が増えたといわれている。
また、近年は家賃滞納のリスクを防ぐため、保証会社を間に入れる物件も増えている。あえて敷金を請求せず、初期費用が安くして空室リスクを回避する狙いもあるだろう。
クリーニング代など退去時に別途項目が請求されるケースが増える
何かと物入りな入居時に、敷金がゼロというのはとても助かるもの。
しかし、いくら法改正で借主が原状回復しなくてはいけない範囲が明確になったとしても、修繕の義務がなくなったわけではない。故意や過失による傷や汚れ、故障などは退去時に原状回復するため、修繕費用は請求される。
そのための退去時クリーニング代は、敷金という項目以外で請求されることが多いと覚えておこう。
敷金はトラブルにならないように契約前に確認が大切
傷や汚れ、設備などは契約前にしっかり確認しておかないと、のちのちトラブルになることがある。
敷金は退去のときに原状回復の費用として使われるので、入居するときからあった傷や汚れに関して払う必要はない。
しかし、自分がつけたものなのか、前からあったものなのか判断できない場合、双方の主張が食い違うなどトラブルになってしまう。こういったトラブルを防ぐには、契約前に傷や汚れ、設備の状況などを確認しておくことが重要だ。床やクロス、天井、クローゼット内、水回りなどの状態を日付入りの写真に残しておこう。
敷金など請求される金額だけでなく、その理由にも注意する
現在は敷金ゼロという物件も増えているが、請求される場合はなぜ払わなくてはいけないのか、その理由にも注意するべきだろう。
敷金は原状回復のために使われる費用だが、法改正により定義などが変更になっている。原状回復費用というだけで契約をしてしまった場合、本来であれば経年劣化など貸主側に回復義務がある理由でも、修繕費用に充てられてしまう可能性がある。
入居時は初期費用の金額の方が気になるかもしれないが、それよりも敷金に対する考え方や契約内容をしっかりと説明してもらい、借主側に不利な条件になっていないかきちんと確認をしてから契約することも忘れないようにしよう。
敷金を理解して部屋探しをしよう！
初期費用の内訳に敷金が入っていた場合、払わなければ入居できないので、とくに意識せず払ってしまうという方もいるかもしれない。また、退去するときに敷金が戻ってこないのは当たり前と思っている方も多くいる。
しかし、今まで貸主の判断に委ねられていた部分が多かった原状回復は、法改正で新たなガイドラインを定めたことで借主も明確に判断できるようになった。そのため、一方的な請求を受けないように借主側もしっかり確認すべきだろう。
ただし、ガイドラインは参考であり、それに沿った請求でなかったとしても違反になるわけではない。原状回復は契約に沿って行われるため、ガイドラインで貸主負担となっていても契約内容で借主負担と記載されていれば支払いの義務が生じる。
ガイドラインが活かされるのは契約のときだけなので、契約内容を確認すると同時に、敷金のこともしっかり理解して部屋探しをすることが大切と言える。
2021年4月加筆=CHINTAI情報局編集部
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