賃貸物件の立ち退きを求められた場合は？対応や交渉のポイントを解説
大家さんから賃貸物件の立ち退きを求められたら、どうすればいい？
賃貸住宅を借りて住んでいるときに、大家さんから立ち退きを求められたり、立ち退きを要求する書面が送られてきたりすることがある。平穏に暮らしている借主からすると、急な立ち退き要求は受け入れがたい。
そこで今回は、大家さんから立ち退きを求められたときの対処法や交渉の仕方について解説していく。
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そもそも立ち退きとは？
「立ち退き」とは、住んでいる土地や物件などを明け渡し、退去することを言う。
賃貸物件における「立ち退き請求」とは、貸主（大家さん）が契約更新を拒絶したり、賃貸契約の解約を申し入れたりして、借主（入居者）へ退去を求めることを指す。
大家さんが立ち退き請求を行う場合には、物件の取壊し、または賃借人の契約違反などといった「正当な理由」がなければならない。その内容に納得できた場合、借主は物件を退去しなければならないが、これは決して強制ではない。なぜ正当な理由があっても立ち退く必要がないのかを、次項で詳しく解説していく。
立ち退き請求に強制力はない。まずは賃貸借契約書を見直そう
立ち退きについては、借地借家法では、賃貸借契約の解約は貸主と入居者の双方が合意しない限り行うことができないとされている。借主の契約違反があった場合は話が別だが、大家さんの一方的な都合による立ち退きの場合、いくら「正当な理由」があっても強制的に応じる必要はないと言える。
もし大家さんに立ち退いてほしいと言われたら、まずは賃貸物件を借りる際に交わした契約書の中身を見直し、立ち退き通知書に記載されている内容が妥当なものかを判断してほしい。「家賃」「禁止事項」「契約の解除」「更新」といった項目を重点的にチェックしよう。
たとえば建物の賃貸借契約が2年間だった場合、期間が満了したとしてもすぐに退去する必要はない。契約書において、契約期間が満了の後に借主から契約更新しない旨を伝えない限り自動更新となるといった契約であれば、期間満了後も賃貸借契約が更新され、さらに2年間の賃貸借契約が結ばれるのが一般的だ。
大家さんが期間満了を理由に立ち退いてほしいと要求してきたとしても、自動更新が基本の契約で、さらに借主自身も居住続行を望んでいる場合は、大家さん側の都合だけで契約を強制的に終了させることはできない。
「定期借家契約」の場合は期限が来たら退去する必要がある
賃貸物件の契約は、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つに分かれる。「普通借家契約」の場合は、借主が希望すれば契約を更新できるのが特徴だ。
一方の「定期借家契約」の場合、契約期間が満了になれば、当事者双方の合意がない限りその後契約を更新することはできないので注意しよう。
もし住んでいる物件が「定期借家契約」である場合、比較的レアケースであるため、契約時に不動産会社からその旨の説明があったはずだ。
大家さんから賃貸物件の立ち退きを求められた場合の対応
大家さんから賃貸物件の立ち退きを求められた場合、以下のような手順で対応しよう。すぐに要求に応じるのではなく、冷静に現在の状況を確認するのが重要だ。
①まずは賃貸物件の「立ち退き請求書」の内容を確認する
大家さんが貸し出している所有物件に住んでいる借主に立ち退きを要求する場合、立ち退き請求書を渡すことになる。この請求書には、立ち退きを求める理由や時期、立ち退き料の有無などが記載されているのが一般的だ。
通常、大家さんが借主に対して立ち退きを要求する場合は、賃貸契約更新の1年〜半年前に行わなければいけないと法律で定められている（借地借家法第26条）ため、立ち退き請求書はこの時期に渡されることになる。
②賃貸物件の立ち退きの理由が正当なものかを確認する
立ち退き通知書を受け取ると、不安や動揺で冷静さを欠いてしまうことも少なくない。しかしこれまで賃貸契約の内容に従って生活してきたのであれば借主側に落ち度はないのだから、冷静に対応したい。大家さんが入居者に立ち退きを要求する場合は、その「正当な理由」があれば立ち退きを要求できないとされている（借地借家法第28条）。
正当な理由とは次のようなものが挙げられ、それぞれのケースで立ち退き料の有無も異なる。
賃貸物件の立ち退きの理由：建物の老朽化による建て替え工事を行う
木造・鉄骨造などの建物の構造にもよるが、建築後30年前後あたりから建物の老朽化が進み、耐震性などに支障が出てくることがある。老朽化による補強や、建替えの工事を大家さんが行いたいときに借主に対して立ち退きを求めることが多い。
また、建替えによる立ち退きについては、大家さんに立ち退き料を請求できる可能性が高いので一度聞いておく必要がある。
賃貸物件の立ち退きの理由：建物を貸主が必要とする事情ができた
たとえば転勤で遠方に居住していた大家さんが戻ってくる場合、所有物である建物で生活するために借主に立ち退きを求めるケースがある。こちらも大家さん都合なので、立ち退き料を請求できるということを頭に入れておこう。
賃貸物件の立ち退きの理由：借主側の契約違反が発覚した
たとえばペット飼育禁止という内容で賃貸借契約を交わしているにもかかわらず、借主がペットを飼っていた場合や、家賃を長期間滞納している場合などは、賃貸借契約違反として大家さんは借主に立ち退きを求めることができる。このように、借主側に過失がある場合には立ち退き料を請求することは難しいだろう。
次は、大家さん都合の立ち退きを求められた場合の交渉の仕方をみていこう。
③賃貸物件を立ち退く、もしくは大家さんや管理会社と交渉をする
立ち退き請求書の内容に納得できた場合には、残念ながら借主はその物件を立ち退くことになる。もし納得がいかなった場合でも、立ち退かないという選択は難しいことが多いので、そのような場合は以下のような交渉を行って対処するのが懸命だ。
賃貸物件の立ち退き交渉：立ち退き料を求める
前述の通り、大家さん都合で立ち退き要求を受けた場合、契約期間が満了になっていないのであれば立ち退き料を要求できる。立ち退き料の主な意味合いは、借主が新しい賃貸物件を契約するための費用を大家さんが負担することだ。
立ち退き理由や立ち退きまでの期限によっては、補償金の意味合いも含むことがあり、その場合は実費に補償分が加算される。
賃貸物件の立ち退き交渉：引越し代金を求める
立ち退きには引越しを伴うため、これにかかる費用も借主が大家さんに求められる。引越し費用の実費に加え、知人への引越し通知にかかる費用を雑費として上乗せしてほしいという交渉もするべきだ。
賃貸物件の立ち退き請求には落ち着いて対応を！
玄関の郵便受けを開き、もし立ち退き請求書が届いていたら慌ててしまうかもしれない。一度落ち着いて立ち退き請求書と契約書を確認し、正当な理由による立ち退き請求かどうかを判断する必要がある。
また、必要に応じて交渉を行うことも大切だ。立ち退き料や引越し代を大家さんに請求できれば、急な引越しにも対応でき、今後の生活にかかる負担も少なくなるだろう。
▽大家さんとの交渉に関する記事はこちらもチェック！
文＝こうのゆみ子
2021年2月加筆=CHINTAI情報局編集部
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