賃貸の原状回復とは？退去時トラブルになりやすい費用負担についてご紹介

賃貸物件における「原状回復」について解説

契約していた賃貸物件を退去する際、入居者は「原状回復」をしなければいけない。原状回復の内容は賃貸物件によってさまざまだが、修繕費用について入居者側いに負担が発生する事例もある。退去する際に無駄な支払いをしなくて済むように、原状回復とはどういう意味かということをしっかりと理解しておこう。

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そもそも「原状回復」とは

賃貸物件の原状回復とは、住んでいた部屋を住み始める前の状態に戻すことを指す。次の入居者が気持ちのよい状態で賃貸物件に住めるよう、入居者には本来の状態に回復させる義務が課せられるのだ。

ただし、原状回復の費用の負担は必ずしも入居者だけの責任ではない。通常損耗と呼ばれる傷や汚れについては、一般的に入居者には費用を負担する責任がない。

原状回復費用の負担は「借主」？「貸主」？

時間の経過による劣化（経年劣化）や、通常の利用により起こった傷や汚れ（通常損耗）については、原則として入居者に原状回復の責任はない。一方、掃除を疎かにして発生したカビや汚れ、喫煙によるヤニ汚れ、飼っているペットがつけた傷やシミなど、入居者の故意によって生じた傷・汚れについては、入居者に修繕費用負担が求められるケースが多い。

一方、賃貸借契約の内容によっては、上記のような原則にあてはまらない「特約」が記載されていることもある。退去清掃料やクリーニング費、水回り消毒料など、具体的な金額が契約書に明記されている。細かい内容は物件ごとに変わるため、契約する際に原状回復の内容をきちんと理解しておくことが重要だ。

原状回復と善管注意義務について

賃貸物件の入居者には「善管注意義務」という義務が民法で定められている。入居者は賃貸物件の部屋を管理する立場にあるため、常識の範囲内で注意をしながら賃貸物件を管理しなければいけないとされているのだ。

この善管注意義務が、原状回復の費用負担にもかかわってくる。たとえば、キッチンの掃除を疎かにして発生した油汚れ、エアコンの水漏れに気づいていながら大家さんに報告せず、壁にカビが発生した場合などは「善管注意義務違反」となり、修繕費用の負担が発生することとなる。

原状回復費用は敷金から差し引かれる

入居者が負担するべき原状回復費用が敷金より多ければ差額を請求され、反対に少なければ残金が返金される。

2020年4月1日の民法改正によって、敷金と原状回復についてのルールが明文化された。家賃の滞納や故意・過失による損傷がなければ、敷金は返還されることが明確となったのだ。

敷金を支払ったにもかかわらず高額な原状回復費用を要求された場合は、敷金が充てられているのかを大家さんに確認するのをおすすめする。

「原状回復」と似た意味でつかわれる言葉

ここでは原状回復と似た意味で使われているまぎらわしい言葉について説明する。

「原状回復」と「現状回復」の違い

原状回復に代わって「現状回復」という言葉が使われている場合がある。読み方は同じだが、まったく別の意味になるので注意しよう。

原状とは、元来の状態という意味。一方現状とは今現在の状態という意味なので、「現状回復」＝「今の状態に回復する」ということになる。本来の「元の状態に戻す」という意味とはまったく異なってしまうので、現状回復は誤った言葉だということを認識しておこう。

「原状回復」と「原状復帰」の違い

原状回復と似た言葉に「原状復帰」というワードもある。元来の状態に復帰させるという意味の原状復帰は、基本的に原状回復と同じ意味だ。しかし細かく見ると、元来の状態に戻す行為自体のことを原状復帰と呼び、こちらは主に建設業界の中で使われることが多い言葉である。

原状回復の費用ってどのくらいかかるの？

不注意や過失でできた傷や汚れは入居者が支払わなければいけない。原状回復の費用相場は、部屋の広さや修繕を行う業者、住んだ年数や修復内容によって違ってくるが、家賃の3ヶ月分程度が一般的だといわれている。

項目ごとの原状回復費用の相場は以下の通りだ。

原状回復費用の相場①ハウスクリーニング費用

平均的な一人暮らしの間取りでは、15,000〜40,000円ほどかかる。もちろん、部屋が広くなればなるほどハウスクリーニング費用は高額になる。

原状回復費用の相場②壁の張り替え

壁紙だけの張り替えはおよそ30,000〜40,000円。一部分が汚れたり傷ついたりした場合でも、広範囲の張り替えが生じるケースが多い。タバコを室内で吸う場合は壁紙を全面的に張り替える可能性が極めて高いので注意が必要だ。

釘やネジなどで下地にまで傷がついてしまったら、下地ボードごと取り替えが必要となる。その場合、修繕費用は30,000〜60,000円とアップする。

原状回復費用の相場③フローリングや畳の張り替え

床の張り替え相場はおよそ10,000円。家具を置いて生じた床のへこみは通常損耗とみなされる場合が多いが、家電や家具を動かす際についてしまった傷については、入居者が費用を負担しなければならない。

意外と多い原状回復でのトラブル

賃貸物件を出ていく際は、原状回復が理由で大家さんと入居者の間にトラブルが起こるケースが多い。ここではよくあるトラブル事例をご紹介する。

・下地にまでダメージが及んでいないほどの小さい壁の穴でも、壁紙の交換費用を要求された
・5年住んでいた賃貸物件の退去時に高額なハウスクリーニング費用を求められた
・原状回復不要なはずなのに、敷金が返却されない

その他「この汚れは入居前からあった」「ただの日焼けだから経年劣化である」など、入居者の言い分が大家さんに理解されず、入居者の不注意による傷・汚れとしてカウントされることもある。

原状回復でのトラブルを防止するため、2020年に民法が改正

原状回復にまつわるトラブルが起きていた大きな理由は、修繕費用について入居者か大家さんのどちらが負担するべきか、線引きが曖昧であったからだ。

そこで2020年4月に民法が改正され、入居者側に落ち度がない部分について、原状回復義務を負う必要がないことが明文化された。

【改正民法621条】（賃借人の原状回復義務）
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年の変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

また、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を定めている。原状回復費用の負担義務が大家さんと入居者のどちらになるのか、具体的な事例を交えて説明が記載されている。賃貸契約の内容や退去費用について疑問が生じたときに確認することをおすすめする。

原状回復についてしっかり理解しよう

原状回復は、賃貸物件を契約した入居者の義務である。費用の負担が発生するかどうかは、傷や汚れが発生した経緯によって異なる。傷や汚れを見つけたら、どのようにして起こったかを把握することが重要である。

経年劣化かどうかは人によって判断の尺度が違うため、トラブルに発展することが多い。契約を結ぶ際や退去費用を支払う前に、内容が国が定めたガイドラインに沿ったものかどうかよく確認し、疑問や不明点はしっかり解消しておくようにしよう。