この部屋は事故物件？ 国土交通省のガイドラインを読み解く
「人の死の告知に関するガイドライン」について解説
賃貸物件や暮らしに関するニュースを深掘り。賃貸ユーザーが知って得する情報をお届けする。
今回は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をピックアップ。事故物件はどのような場合、告知されるのかを調査。加えて、事故物件に住むメリット・デメリットなど、気になるポイントを紹介する。
【ニュース】賃貸物件契約時の事故物件を告知する指針が決まった
去る2021年10月8日、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定。買主や借主に告知しなくてもよい条件が設けられ、逆説的に人が亡くなった“事故物件”の告知基準が明確になった。
そもそも宅地建物取引業法では、契約の判断に影響を及ぼす重要な事実を告知する義務を定めている。ただ、人の死に関してはあくまで心理的な問題であり、人によって認識が異なる。加えて、死後の経過年数によっても捉え方が変化するので、ガイドライン策定前は告知の基準が曖昧だった。
結果、人死を告知するリスクを避けるため、一部の不動産会社や管理会社が過剰に反応。物件で入居者が亡くなる事態を極力避けるため、単身高齢者の入居を敬遠する傾向にあった。
同ガイドラインは、こういった問題を解決すべく設けられた。告知しなくていい基準を明確にすることで、単身高齢者への“貸し渋り”を抑制。さらに、人の死に関する告知を原因としたトラブルの防止効果も期待されている。
告知義務に関して死因や経過年数など一定の基準が設けられた
同ガイドラインも、前述の「契約の判断に影響を及ぼす重要な事実」である場合は告知することを前提している。そのうえで、不動産取引に関する過去の裁判例などを踏まえて「告知の範囲として妥当と考えられる一般的な基準」を設定したという。
具体的に告知すべきケースと、告知しなくていいケースは以下のように定められた。
人が亡くなったことを告知すべきケース
- 社会的な影響が大きい事案
- 買主・借主から事案の有無を質問された場合
- （賃貸のみ）自殺や他殺、事故死などが発生し、概ね3年以内の場合
不動産の売買・賃貸問わず、社会的な影響の大きさから買主・借主が把握しておくべき特段の事情があった場合は、告知義務がある。例えば、有名人が亡くなったり、報道された凶悪事件が起きたりした場所は、社会的な影響が大きいと判断される。
買主・借主に質問された場合も、不動産会社には告知義務が発生する。買主・借主が質問することが「契約の判断に影響を及ぼしている」と考えられるためだ。
賃貸物件では、自殺や他殺、事故死などが発生してから概ね3年以内の場合も告知する義務がある。自宅での転倒事故や入浴中の溺死など日常生活における不慮の死、孤独死を含む老衰や持病による自然死であっても、特殊清掃（※）などを行った場合は、発生から概ね3年以内であれば告知しなければならない。
※特殊清掃とは、人の死による臭気や部屋の損傷が激しい物件を清掃やリフォームで原状回復することを指す
人が死んだことを告知しなくていいケース
- 自然死や不慮の死で、特殊清掃が発生しなかった場合
- 隣接する住戸や、通常使用しない集合住宅の共用部で人が亡くなった場合
- （賃貸のみ）事案から概ね３年間が経過した場合
不動産の売買・賃貸問わず、自然死や不慮の死で特殊清掃が発生しなかった場合は、告知義務がない。隣接する住戸や、通常使用しない集合住宅の共用部で人が亡くなった場合も同様。もちろん、通常使用している玄関やエレベーター、居室のベランダなどの共用部は告知の対象だ。
賃貸物件で、自殺や他殺、事故死の場合、また自然死や不慮の死で特殊清掃が発生した場合でも、これらから3年以上が経過している場合は告知する必要がなくなる。
なお、告知しなくていいケースであっても、前述の社会的な影響の大きい場合や、買主・借主に質問された場合は告知する義務が生まれる。
【深掘り】告知ルール制定の影響とは？ 事故物件の実態を調査
同ガイドラインが策定された2021年10月から半年以上が過ぎたが、不動産業界および不動産の買主・借主にどのような影響を与えたのか？ 事故物件を専門とする「成仏不動産」の代表者、花原浩二さんに話を聞いた。
賃貸物件の場合、自殺や他殺でも3年間が経過すると告知義務がなくなります。入居者とのトラブルを防ぐためですが、同時に人が死んでしまった不動産が不当に需要を損なうことを防ぐ意味もあると思います。
事実はそのまま伝えるべきという考えもあるが、3年間という制限が設けられたことで「不動産会社が事故物件を取り扱いやすくなった」という側面もある。それが関係しているかは明確でないが、この半年間で事故物件の買取をアピールする会社がネット上で散見されるようになったという。
不動産会社にとってはビジネス面でメリットがある同ガイドラインだが、不動産の買主・借主にとっては「3年以降も知らせてほしい」と不満に思う人もいるだろう。ただ、花原さんは「告知を求められたら開示しなければならないと明文化されたのは大きい」と言う。
聞けば人死の有無について必ず教えてもらえるので、少なくとも事故物件を避けたい人にとっては有効となるでしょう。
事故物件は入居者には好評だった
一方で「最近では事故物件を求める買主・借主は増えている」と花原さんは言う。
昔から、人が亡くなった物件でも気にしないという方は一定の割合でいらっしゃいました。最近では以前に比べて事故物件が世の中に周知されたため、入居される方が増えているんです。成仏不動産でも、単身の女性からご夫婦まで幅広いお客様がいらっしゃいます。
事故物件の買主・借主は、物件内で人が亡くなったという事実を冷静に受け止めているそう。実際、成仏不動産で取り扱った事故物件へのクレームはゼロ。ほとんどの買主・借主は「事実を事前にきちんと教えてくれるのがありがたい」と、事故物件について前向きに捉えている。
同ガイドラインには賛否があるかもしれないが、告知基準は「社会の変化に合わせて適宜見直す」とされている。事故物件の買主・借主のような声が増えれば、それに合わせて告知基準も変化していくかもしれない。
【ポイント】知っておきたい！ 事故物件のメリット・デメリット
買主・借主が増えている事故物件。確かに人が亡くなったことを気にしないなら、選択肢の一つになるだろう。そうなると気になるのは事故物件を選ぶメリット。花原さんに尋ねると「家賃のリーズナブルさ」だと教えてくれた。
ご存じのとおり、事故物件は家賃が安く設定される傾向にあります。当然、毎月の家賃が減れば外食や旅行、あるいは貯金などにお金を回せます。成仏不動産のお客様の中には物件をお得に借りられる「賢い選択肢」と捉えている方もいらっしゃいます。
場所や時期にもよるが、事故物件は特にワンルームが多いそう。仕事などであまり部屋にいない若者や、将来に向けて貯金したい単身者にはありがたい選択肢となるかもしれない。
逆にデメリットは「人が亡くなった物件である」という心理的な問題以外にあるのだろうか？ 花原さんは難点として「近所の目」を挙げる。事故物件に住んでいることで、近隣の住民から注目を集めることもある。物件によるが、周りの目が気になる人にはオススメできないだろう。
特殊清掃をした事故物件は臭いが“戻ってくる”ことがないか要確認
事故物件は人が死んだ現場であること以外は、通常の物件と変わらない。つまり、物件選びにおいても同様。きちんと手入れされていることがポイントとなる。特に特殊清掃をされた物件は「入居を検討するなら、通常よりも細かく確認すべき」と花原さんはアドバイスしてくれた。
清掃の仕方やリノベーションの方法によっては、キレイにしても熱によって清掃前の臭いが戻ってくることがあります。寒い冬だと発生せず、夏になって急に臭いがしてくるケースがあり、トラブルの要因となります。本当に問題がないか、不動産会社に確認しましょう。
質問に対する回答の誠実さは、物件選びの判断基準となる。どのような特殊清掃をしたのか、きちんと答えてくれない不動産会社は信頼すべきではないだろう。きちんと対策されていれば匂いが戻ってくることはない。不動産会社の管理が徹底しているかは、事故物件選びにおいて重要だ。
【まとめ】事故物件は選択肢の一つ！ 人によっては前向きに検討するのもアリ
告知基準だけでなく、不動産業界や買主・借主からの需要も変化していく事故物件。今後も、そのあり方は変わり続けていく。
もしかしたら事故物件の数が増え、より多くの買主・借主に求められる未来が訪れるかもしれない。そんな中でも、忘れてはならないのは「事故物件はあくまで一つの選択肢にすぎないということだ」と花原さんは語る。
買うにしろ借りるにしろ、事故物件に限定して探すのは物件数が少ないため、現実的ではありません。まずは自分が暮らしたいと思える物件を探すこと。そして気に入った物件が事故物件だったなら、総合的な観点で判断することが大切です。
事故物件がどうしても無理な人は、必ず不動産会社に質問する。問題ないと思える人は、物件条件の一つとして客観的に捉える。現状においては、自分の価値観に合わせて対応していくのがベストだろう。
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取材・文=綱島剛（DOCUMENT）
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