プロが解説！賃貸借契約書の読み方とチェックすべき注意点
賃貸借契約書をしっかり読んで防ぎたい、よくあるトラブル
この記事では賃貸借契約書の読み方とチェックすべき注意点について解説している。
ここからは、〇〇をご紹介。賃貸借契約書の内容をよく理解しないまま捺印してしまうと、入居後、退去時のトラブルに発展しかねない。よくあるトラブルの例を以下にまとめた。
・短期解約したら違約金を求められた
当初の予定よりも、早く引っ越すことになってしまった……のはよくあること。契約期間の長さにかかわらず、契約書に記された解約予告日以前にそのことを申し入れれば、通常は問題ない。
しかし、特約の中に短期解約の違約金条項が盛り込まれていることがある。たとえば、「契約を６ケ月（12ケ月）未満で解約の場合、違約金として賃料1ケ月分を支払頂きます」といった内容だ。「礼金ゼロ」「敷金礼金ゼロ」といった初期費用が安い物件では、比較的多い特約となっている。
もちろん、その旨を理解した上で契約するのであれば、何ら問題ない。解約するときになって初めて知った……ということがないように契約書をよく読み込んでおこう。
・退去時に多額の原状回復費用を請求された！ 敷金が返ってこない
退去するタイミングになって初めて、自分が結んだ契約書に「原状回復」についての特約があることを知った……という人は少なくない。上述のように原則的には「借主に原因がある損傷部分のみ原状回復義務があり、その費用を借主が負担する」ことになっている。また、退去時のルームクリーニング代は借主負担としている契約が一般的なので、契約書を確認しておこう。
敷金の返還規定についても同様。ただし、たとえ契約書に明記されていて、借主が承認したとしても、法律上、全面的に認められるとは限らない。困ったときには専門家に相談してみよう。
・民泊の利用、ペット飼育でトラブルに
賃貸住宅には物件ごとに、さまざまな禁止事項がある。たとえば使用目的を「（契約者本人の）居住のみを目的とする」と規定されている場合には、大家さんに無断で友人や家族と同居するのはNG。もちろん、民泊での利用も禁止される。それらの条項に違反した場合には、違約金を請求される可能性がある。
また、よくあるトラブルに「ペットの飼育」も挙げられる。「犬猫はダメだと知っていて入居したけど、爬虫類ならOKだと思っていた」といった勘違いでトラブルに発展することも。禁止事項をよく確認し、入居中はルールを守ることに努めよう。
民法改正で賃貸借のルールも変わった？
ところで、民法が約120年ぶりに大改正され、2020年4月から施行されていることはご存知だろうか？ 改正された内容が賃貸借契約にも影響を及ぼしている。賃貸借にかかわるポイントは以下の4つ。
・「敷金」について初めて定義された
・「敷金」には返還義務があると明文化された
・退去する際、借主には「原状回復」する義務が生じること、貸主との負担割合について明文化された
・借りている部屋が損傷などにより今までのように使用できなくなったときは、当然、賃料が減額される……と規定された
敷金について、改正前の民法においては明確な定義がされていなかった。改正後は、債務を担保する目的で借主が貸主に渡す金銭のこと、と定義。さらに契約終了して退去した時には、敷金から債務を除いた残額を借主に返還しなければならない、とルールが明確化されている。
またこれまでトラブルの多かった「原状回復」については、退去時に借主が行わなければならないことを明文化。さらに借主が負担すべき範囲（故意、過失による損傷など）と、貸主が負担すべき範囲（経年変化など）を明らかにした。
一部滅失等による賃料の減額については、これまで借主に請求する権利があるとされてきたところ、改正後は当然、「減額される」と変更。ただし、使用できなくなった要件は借主が立証しなければならない。
これらの改正点については、これまで定義やルールが曖昧で、判例やガイドラインとして扱われてきたものがようやく明確化された……と言える内容。ただし、特約などが民法の規定に則っていない内容であっても、悪質でなく、借主が納得した上で契約を結んだ場合にはそちらが優先されるので注意が必要だ。
なお、2020年4月1日以前になされた契約については、旧民法のルールが適用される。
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賃貸借契約は入居者となる人と大家さんが、良好な関係を結ぶ上で欠かせない手続き。「不動産会社の人を待たせたり、質問したりしたら迷惑かも……」なんて遠慮せずに、じっくり読み込み、内容を理解した上で契約を結ぶようにしよう。
なお国土交通省では、「賃貸借契約書」のひな形（モデル）を公開している。もし契約までに時間があるなら、不動産会社でひな形と実際の契約書を見比べ、どこが違うのかを明らかにするのもオススメの方法。注目すべき点をよりハッキリさせることができるだろう。
写真＝国土交通省「賃貸住宅標準契約書・家賃債務保証業者型 平成30年3月改定版、AdobeStock
監修＝ラシックエステート
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