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賃貸物件の契約期間とは? 2年ごとに更新するのは何故? 2年未満の契約ができる定期借家物件を紹介

賃貸物件の契約。2年ごとに更新するのはなぜ?

賃貸物件の間取図のイメージ

賃貸物件に住んだことがある人なら「2年ごとの契約更新」はご存じのはず。そもそも2年ごとに契約更新するのはどういった理由があるのか?

その背景を解説するとともに、2年未満の契約ができる定期借家物件の魅力に関して不動産のプロに聞いてみた。

賃貸物件の契約期間とは

契約書にサインする女性

一般的に、賃貸物件の貸主と借主の間で結ばれる賃貸借契約は「一般契約(普通借家契約)」と呼ばれる。借主が継続して住むことを希望する場合、契約期間が終了する際に更新が可能であり、正当な理由がない限り貸主からは、契約の解除や更新拒絶をすることができない。

賃貸物件の契約期間は2年が多い理由

賃貸物件の契約期間は2年が多い理由の1つ目は、契約期間が1年未満のものは借地借家法29条で「期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。」と定められており、借主保護の観点から契約期間が1年未満は避けられているからだ。

かといって賃貸物件に住む人たちのライフスタイルを考慮すると3年区切りでは長すぎる。現実的な結果として2年契約になっていることが多いようである。

また、2つ目の理由は、1年未満契約では「期間の定めのない契約」となるので更新が行えないケースが多いからだ。更新が行えないということは、仲介する不動産会社や貸主(大家)が更新手数料・更新料を徴収しにくいという、貸す側からの現実的な事情もある。

賃貸物件の契約期間を更新(延長)する手続きの流れ

契約書に印鑑を押す様子

基本的には、契約満了時が近付いたら不動産仲介会社から連絡がくる。この際に必要な更新料は、契約更新ごとに発生する費用だ。

目安は一般的に家賃の1ヶ月分前後。仲介会社が間に入る場合、家賃とは別で更新手数料が必要な場合もある。ただし、更新料不要の物件では更新手数料は発生しない。

賃貸物件の契約更新に必要な書類

契約更新に必要な書類としては、賃主や不動産会社によって差があるが、契約当初の契約書や印鑑などが必要になるケースが多い。その際に気を付けないといけないのは、入居者や連帯保証人(連帯保証会社)が変わらなくとも、契約を巻きなおすケースがある点だ。

また、契約時に加入した損害保険に関しても、契約更新のタイミングで再加入することも多い。再加入には再度、保険加入料が必要になるため、あらかじめ再加入にかかる費用を確認しておくことをおすすめする。

賃貸物件の契約更新完了までの流れ

一般的には、契約満了の1ヶ月ほど前に不動産会社あるいは貸主から「契約更新について」と言った内容が書かれている書面が送付される。その際に、賃料の改定が行われることも多い。

契約更新の際は、賃料の改定に関する条項を再度確認し、不動産会社や貸主から送られてくる通知などの記載に従い、指示された各種書類・保険費用を準備しよう。

賃貸物件の契約期間2年経たずに途中解約(退去)すると違約金が発生?

お金

違約金とは

賃貸物件は前述のように通常2年の契約となっているが、何らかの事情でその物件を退去しなければならない場合がある。その場合、まず契約書で退去通知に関して確認しよう。

退去予告日の通知は退去日の1ヶ月前までというケースが多いようだが、契約によってはそれ以前の通知が必要な場合もある。

また、特約として「契約期間1年未満の退去は違約金が発生する」等と記載されている場合を除いて、違約金が発生することはない。

違約金の相場とは

違約金の相場は賃貸物件により異なる。入居していた期間によって違約金が設定されていることが多い。一般的に家賃の1~2ヶ月で設定されているようだ。

賃貸物件契約書の「解約の通知(予告)」を確認する

実際の違約金の発生条件・金額に関しては該当の賃貸物件契約書の「解約の通知(予告)」を確認すれば明記してある。

次のページでは、賃貸物件の契約更新料についての地域ごとのの違い、2年未満の契約も行える「定期借家物件」についてを紹介する。

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