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賃貸物件の契約期間とは? 2年ごとに更新するのは何故? 2年未満の契約ができる定期借家物件を紹介

賃貸物件の間取図のイメージ

賃貸物件に住んだことがある人なら「2年ごとの契約更新」はご存じのはず。そもそも2年ごとに契約更新するのはどういった理由があるのか?

その背景を解説するとともに、2年未満の契約ができる定期借家物件の魅力に関して不動産のプロに聞いてみた。

賃貸物件の契約期間とは

契約書にサインする女性

一般的に、賃貸物件の貸主と借主の間で結ばれる賃貸借契約は「一般契約(普通借家契約)」と呼ばれる。借主が継続して住むことを希望する場合、契約期間が終了する際に更新が可能であり、正当な理由がない限り貸主からは、契約の解除や更新拒絶をすることができない。

賃貸物件の契約期間は2年が多い理由

賃貸物件の契約期間は2年が多い理由の1つ目は、契約期間が1年未満のものは借地借家法29条で「期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。」と定められており、借主保護の観点から契約期間が1年未満は避けられているからだ。

かといって賃貸物件に住む人たちのライフスタイルを考慮すると3年区切りでは長すぎる。現実的な結果として2年契約になっていることが多いようである。

また、2つ目の理由は、1年未満契約では「期間の定めのない契約」となるので更新が行えないケースが多いからだ。更新が行えないということは、仲介する不動産会社や貸主(大家)が更新手数料・更新料を徴収しにくいという、貸す側からの現実的な事情もある。

賃貸物件の契約期間を更新(延長)する手続きの流れ

契約書に印鑑を押す様子

基本的には、契約満了時が近付いたら不動産仲介会社から連絡がくる。この際に必要な更新料は、契約更新ごとに発生する費用だ。

目安は一般的に家賃の1ヶ月分前後。仲介会社が間に入る場合、家賃とは別で更新手数料が必要な場合もある。ただし、更新料不要の物件では更新手数料は発生しない。

賃貸物件の契約更新に必要な書類

契約更新に必要な書類としては、賃主や不動産会社によって差があるが、契約当初の契約書や印鑑などが必要になるケースが多い。その際に気を付けないといけないのは、入居者や連帯保証人(連帯保証会社)が変わらなくとも、契約を巻きなおすケースがある点だ。

また、契約時に加入した損害保険に関しても、契約更新のタイミングで再加入することも多い。再加入には再度、保険加入料が必要になるため、あらかじめ再加入にかかる費用を確認しておくことをおすすめする。

賃貸物件の契約更新完了までの流れ

一般的には、契約満了の1ヶ月ほど前に不動産会社あるいは貸主から「契約更新について」と言った内容が書かれている書面が送付される。その際に、賃料の改定が行われることも多い。

契約更新の際は、賃料の改定に関する条項を再度確認し、不動産会社や貸主から送られてくる通知などの記載に従い、指示された各種書類・保険費用を準備しよう。

賃貸物件の契約期間2年経たずに途中解約(退去)すると違約金が発生?

お金

違約金とは

賃貸物件は前述のように通常2年の契約となっているが、何らかの事情でその物件を退去しなければならない場合がある。その場合、まず契約書で退去通知に関して確認しよう。

退去予告日の通知は退去日の1ヶ月前までというケースが多いようだが、契約によってはそれ以前の通知が必要な場合もある。

また、特約として「契約期間1年未満の退去は違約金が発生する」等と記載されている場合を除いて、違約金が発生することはない。

違約金の相場とは

違約金の相場は賃貸物件により異なる。入居していた期間によって違約金が設定されていることが多い。一般的に家賃の1~2ヶ月で設定されているようだ。

賃貸物件契約書の「解約の通知(予告)」を確認する

実際の違約金の発生条件・金額に関しては該当の賃貸物件契約書の「解約の通知(予告)」を確認すれば明記してある。

賃貸物件の契約更新料がかからないエリアもある

国土交通省が平成19年に民間賃貸住宅の実態に関して行った「民間賃貸住宅に係る実態調査」をみると、更新料の徴収が極端に低いエリアも存在する。

地域 更新料徴収の割合
北海道 28.5%
宮城 0.2%
東京 65%
神奈川 90.1%
埼玉 61.6%
千葉 82.9%
長野 61.3%
富山 17.8%
愛知 40.6%
京都 55.1%
大阪 0%
兵庫 0%
広島 19.1%
愛媛 13.2%
福岡 40.4%
地域 更新料徴収の割合
北海道 28.5%
宮城 0.2%
東京 65%
神奈川 90.1%
埼玉 61.6%
千葉 82.9%
長野 61.3%
富山 17.8%
愛知 40.6%
京都 55.1%
大阪 0%
兵庫 0%
広島 19.1%
愛媛 13.2%
福岡 40.4%

※出典:民間賃貸住宅に係る実態調査(国土交通省)

ただし、一般的には賃貸物件の更新料は、家賃の1ヶ月分だと言われており、さらに物件(管理会社)によって異なる。あくまでもこの図は参考程度にして、実際の賃貸物件契約書をしっかりと確認しよう。

2年未満の契約も行える定期借家物件とは?

部屋探しの相談

賃貸の専門用語や契約用語など、部屋探しの中では普段の生活ではあまり耳にしない言葉と出会うことが多い。例えば「定期借家物件」もそのひとつだ。今回は、その「定期借家物件」について不動産のプロにアレコレ聞いてみた。

通常の物件と違う契約内容なので、気をつけて!

そもそもこの「定期借家物件」とはいったいどういうものなのか? CHINTAIメディアグループの佐野夕祈さんに教えてもらった。

「定期借家物件とは、分譲賃貸マンションの契約態に多く見られます。例えば、マイホームを持つ貸主が転勤期間中のみ賃貸物件として出すなど、入居期間があらかじめ決まっている物件を指します」

物件の貸主と借主の間で結ばれる期限付きの賃貸借契約で、「定借契約」とも呼ぶそう。契約は、あらかじめ設定された期間で終了し、更新も行われない。貸主は借主に対して、定期借家契約の内容を公正証書交付などにより事前に説明しておく義務があり、貸主と合意があれば再契約は可能とのこと。

一般的な賃貸物件とは違い、基本的には貸し主側にとって有利になる契約条件である場合がほとんど。そのため、賃料や礼金などの初期費用が安めに設定されていることがあるのが最大のメリットだ。その反面、長く借りたい人にとっては、再契約しない限り、必ず退去しなければいけないという条件がある。

さて、この「定期借家物件」だが、どのような人におすすめなのだろうか?

「あらかじめ決められた入居期間でも構わないから、少しでも賃料や初期費用を安く済ませたい方にとっては向ているといえるでしょう」

しかし、ほかの物件とは違う契約だからこそ、次のような人は初期費用の安さで飛びつく前に気をつけてほしい。

・条件が不安と感じる人
契約期間を満了すると、必ず出ていかなければならないため、少しでもその条件を不安に思う方は避けた方が◎。

・ファミリー層
一戸建てタイプの物件でも定借物件は多くあるが、特にファミリー層が定借物件を借りる時には十分気を付けた方がいいだろう。契約終了後、学区内で次に住む物件が見つからないなど、場合によっては子どもの転校を伴う引越しが発生する可能性も。

また、借りる前に室内設備の故障などによる修理費の負担が、貸主・借主のどちらになるのかなど明確にしておこう。

入居期間が決まっている人にとっては、メリットもある「定期借家物件」。自分のスタイルにあっていると思ったら、入居を考えてみては?

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文=ミノシマタカコ+ノオト

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