賃貸物件の契約期間に「2年」が多い理由とは？更新の流れ、途中解約についても解説
賃貸物件の契約期間、2年が多いのはなぜ？更新する流れ
多くの賃貸物件には「契約期間」があり、多くのケースで2年間に設定されている。賃貸物件の契約更新をした経験がある人の中には「なぜ2年契約なのだろう」と疑問に感じたことがあるという人も多いはずだ。
今回はその疑問を解決するために、契約期間に2年が多い理由や、契約期間中に解約（退去）できるのかといった点を解説する。また、契約更新の流れにも触れているので、賃貸物件の契約更新に疑問を抱えている人は参考にしていただきたい。
このページの目次
賃貸物件の契約期間とは
一般的に、賃貸物件の貸主と借主の間で結ばれる賃貸借契約は「一般契約（普通借家契約）」と呼ばれる。借主が継続して住むことを希望する場合、契約期間が終了する際に更新が可能であり、正当な理由がない限り貸主からは、契約の解除や更新拒絶をすることができない。
普通借家契約
普通借家契約とは、借主がその家に住み続けられる権利を確保できる賃貸物件だ。多く場合、契約期間は2年に設定されるが、1年や3年、それ以上というケースも見受けられる。
契約期間満了時には、借主が希望すると契約期間を延長できる。ただし、延長する場合は更新料の支払いが必要になる場合があるため注意しよう。
定期借家契約
定期借家契約とは、契約期間満了時に退去することを前提とした賃貸契約だ。たとえば契約期間が2年で2022年2月に住み始めた場合、2024年2月には退去しなければならない。
ただし、大家さんが許可した場合は契約期間を延長できる可能性もある。定期借家契約は、出張などの都合で大家さんが一定期間だけ物件を貸したい場合に用いられることが多いため、大家さんの事情に応じて契約更新の可否が変化する。
賃貸物件の契約期間に2年が多い理由
賃貸物件の契約期間は、1年以上であれば大家さんが自由に決められる。しかし大家さんとしては、なるべく空室を作らずに、安定して家賃収入を確保したいという思惑がある。そのため1年といった短い契約期間が設けられることは少ない。
しかし3年以上の契約期間にすると、今度は借主側が「長すぎる」と感じることが多くなるだろう。そこで間を取った期間として使われることの多いのが「2年」という契約期間である。大家さんと借主の双方にとってちょうどいい契約期間が2年間というわけだ。
賃貸物件の契約期間を更新する流れ
賃貸物件の契約更新時期を迎えると、更新の意思確認をされることが一般的だ。借主側はここで契約を更新するか、それとも解約するかの意思表示ができる。物件によっては「自動更新」される場合もあるため注意すべきだが、ここでは手動更新の流れを解説していく。
①賃貸物件の契約更新に関する書類が送られてくる
契約更新時期の1～3ヶ月前になると、大家さんや不動産会社から、契約更新の意思確認をする書類が届く。この書類に必要事項を記入して返送すると、基本的にはそのまま契約更新となることが普通だ。契約更新1ヶ月前になっても書類が届かない場合は、更新について不動産会社や大家さんに問い合わせてみよう。
②賃貸物件の契約更新に必要な書類を準備する
契約更新のために用意すべき書類は基本的にない。契約更新に関する書類と一緒に添付されている契約書へ署名・捺印し、指定された住所まで返送すれば良い。家賃の変更がある場合は書面に記載されているため、必ず確認しておこう。
③期限までに契約更新に関する書類を提出する
書類の署名・捺印を済ませたら、指定された期限までに提出しよう。ここで注意すべきなのは、各種保険の更新・再加入手続きを同時にする可能性もあることだ。それぞれ実費の支払いが必要となるため、賃貸物件の契約更新に合わせて保険料等を準備しておこう。
④更新料を支払う
所定の更新料を支払うと賃貸物件の契約更新は完了する。更新料の相場は家賃の半分～1.5倍前後と幅があり、地域によって異なる。家賃が7万円の場合、3.5万円～10.5万円が更新料の目安になる。
賃貸物件の契約更新料がかからないエリアもある
国土交通省が平成19年に民間賃貸住宅の実態に関して行った「民間賃貸住宅に係る実態調査」をみると、更新料の徴収が極端に低いエリアも存在する。
| 地域 | 更新料徴収の割合 |
|---|---|
| 北海道 | 28.5% |
| 宮城 | 0.2% |
| 東京 | 65% |
| 神奈川 | 90.1% |
| 埼玉 | 61.6% |
| 千葉 | 82.9% |
| 長野 | 61.3% |
| 富山 | 17.8% |
| 愛知 | 40.6% |
| 京都 | 55.1% |
| 大阪 | 0% |
| 兵庫 | 0% |
| 広島 | 19.1% |
| 愛媛 | 13.2% |
| 福岡 | 40.4% |
ただし、一般的には賃貸物件の更新料は、家賃の1ヶ月分だといわれており、さらに物件(管理会社)によって異なる。あくまでもこの表は参考程度にして、実際の賃貸物件契約書をしっかりと確認しよう。
次は、契約期間の途中に解約（退去）したくなった場合の違約金について解説する。
賃貸物件の契約期間内に途中解約（退去）すると違約金が発生する？
賃貸物件の契約期間は2年である場合が多い。しかしなんらかの事情で契約期間の途中に解約（退去）したくなった場合、違約金は発生するのだろうか。
結論として、違約金が設定されているかどうかは賃貸物件によって異なるため、一概に決めつけられない。違約金の設定がある場合は、賃貸物件契約書の「解約の通知（予告）」欄に、違約金が発生する条件や金額が記されている。
違約金の発生条件はさまざまで、「契約期間内なら必ず発生する」場合もあれば、「契約から1年未満に解約した場合のみ発生する」というケースもある。また、「退去の2ヶ月前までに通知すれば違約金がかからない」といった設定をする賃貸物件もある。
違約金の相場は家賃の1～2ヶ月分と考えると良いだろう。違約金の有無・金額は、賃貸物件の契約時にも確認できるため、早期解約の可能性が高い場合は違約金がかからない物件や、契約満了後にそのまま退去できる「定期借家契約」の契約をおすすめする。
賃貸物件の契約期間は2年が多い！状況に応じて定期借家物件も検討しよう
賃貸物件の契約期間に2年が多い理由は、大家さんの都合と借主の思惑が一致しやすい年数だからである。契約期間のある賃貸物件を契約すると、途中解約（退去）する場合に違約金がかかる可能性もあるため注意しよう。
長く同じ物件に住み続けるつもりがないという場合は、契約期間満了後に原則として退去する「定期借家物件」の契約もおすすめできる。自分自身のライフスタイルを考慮して、損にならない契約を結ぼう。
文=ミノシマタカコ＋ノオト
2022年2月加筆＝CHINTAI情報局編集部
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