賃貸物件の「原状回復」どこまで負担するの？床や壁など箇所別の具体例を紹介

賃貸物件の「原状回復」について理解しよう！

賃貸物件から退去する際、入居時の状態へと戻すよう義務付けられるのが「原状回復」だ。しかし、原状回復という言葉は知っていても、その中身について詳しく理解している人は少ないはず。そこで今回は、賃貸物件における原状回復とは何か、費用を負担すべき範囲について具体例を挙げて解説していく。

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国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、原状回復について次のように定義されている。

賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
（原状回復をめぐるトラブルとガイドラインより）

ざっくりと説明すれば、原状回復とは「普通に住んでいる範囲で、汚れたり古くなってしまったりした部分については、元の状態に戻す必要はない」という意味になる。しかし、どこまでが「通常の使用」の範囲で、どこからがそれを超えるのかは定義づけるのがなかなか難しい。

そこで、筆者自身が物件を契約した際にもらった賃貸契約書を例に挙げながら解説していく。これを見ると、原状回復の際に借主がどこまでの負担をすべきなのか、目安を把握できるはずだ。

入居者負担となるもの	借主が設置または取り外し紛失したものを元の状態に復旧すること故意過失善良なる管理者の注意義務違反通常の使用を超えた使用契約違反・用途違反
大家さん負担となるもの	建物構造、部材の工法による自然発生自然的老朽借主の通常仕使用による経年変化、自然損耗貸主が次の入居者募集のためにする再商品化の要素のあるリフォーム

上記を読む限り、よほどのことがない場合は借主が負担することはないと捉えられる。しかし、細かく記されているようで、「自然発生」「自然老朽」「自然摩耗」など、その境界線ははっきりし難い。

賃貸契約書を読み進めていくと、より詳細な「原状回復の具体例」が記されていた。その内容を以下に紹介していく。

まずは「床」について、借主負担となるものと貸主負担になるものを表にして記載する。

入居者負担となるもの	・カーペットに飲み物をこぼしたことによるシミ、カビ（こぼした後の手入れ不足の場合）・引越し作業などで生じた引っかきキズ
大家さん負担となるもの	・フローリングのワックスがけ・家具設置による床やカーペットのへこみ、設置跡

ジュースやお菓子をカーペットにこぼすというのは、普通に生活していれば当たり前のように起こることだ。しかし、こぼした後に処置せず放置した結果、シミ・カビなどが発生した場合、その原因は借主にあると判断されることが多い。

一方、家具を長期間設置しておいたことによって床がへこんだり、設置跡がついたりといった場合については、通常の生活の範囲とされる。床のきしみについても、常識から逸脱するような使い方をしていない限りは、「経年劣化」として修繕費用は大家さんの負担となる可能性が高い。

壁や天井も汚れやすい場所として注意しなければならない。DIYをする機会も多い場所なので、どこまでが原状回復を求められる範囲になるのかを知っておこう。

仮に不明なことがあれば、DIYをする前に管理会社やオーナーに確認することが大切だ。こちらも原状回復の範囲を表にまとめたので参考にしてほしい。

入居者負担となるもの	・クーラーから水漏れし、借主が放置したため壁が腐食・借主が天井の指定位置以外に直接つけた照明器具の跡・喫煙によるヤニ汚れ
大家さん負担となるもの	・テレビ、冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）・クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）

壁や天井に関しても、トラブルがあることを把握していながら放置した結果起こった汚れや破損については借主がその責任を負うことになる。また、指定された場所以外につけた照明器具、DIYによるキズや跡も、入居者の負担で原状回復するケースが多いため要注意だ。

一方、テレビや冷蔵庫などの家電による黒ずみは日常生活の範囲内とみなされ、貸主の負担となる。クロスの変色も、日照など自然現象が理由で起きた場合は入居者が負担せずに済む。

なお、賃貸物件でDIYを行いたい場合、不明なことがあれば管理会社や大家さんに事前に確認することが大切だ。

最後に、建具、襖、柱など、その他の原状回復費用について負担範囲を把握しておこう。

入居者負担となるもの	・飼育ペットによる柱のキズ、臭い（換気では除去できない臭いがついている場合）
大家さん負担となるもの	・網戸の張り替え（破損はしていないが、次に住む入居者のために行う）・台風や地震で破損したガラス

飼っている犬や猫が原因で発生したキズや汚れ、臭いなどは入居者の負担で原状回復を行う。ペットの飼育が認められている物件だとしても、この原則通りになるため注意しよう。

一方、地震などの天災が理由で破損したものや、貸主が次の入居者のために行う網戸の張り替えにかかる費用については、入居者が負担する必要はない。

次のページでは、賃貸物件の原状回復に関する3つの注意点、2020年の民法改正による最新のルールを紹介する。

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