賃貸契約後の家賃の値上げって違法じゃないの？ 拒否すると、どうなる？【CHINTAI法律相談所】
賃貸物件に関する疑問に弁護士がアドバイス
賃貸にまつわるトラブルや疑問について解説する【CHINTAI法律相談所】。
入居前から入居中、退去時まで、さまざまなタイミングで発生しやすい賃貸トラブル。その疑問や対応について、不動産トラブルに強い瀬戸仲男弁護士に聞いた。
賃貸トラブルは、いつ巻き込まれてしまうかわからない。現在トラブルにあっている人だけでなく、これから賃貸物件を借りる予定の人もぜひ参考にしてほしい。
Q.突然、住んでいる部屋の家賃が値上げ！ 拒否することはできる？
管理会社から家賃の値上げを告げられたけど、契約時より高くなるなんて納得できない！ 契約後に一方的に値上げするのって違法じゃないの？ 値上げを拒否できるか教えて！
A.家賃の値上げは合法だが、拒否することも可能
結論から言うと「家賃の値上げはきちんと手続きを経ていれば違法ではない」。ただし「値上げを拒否することは可能」だ。その理由を、順を追って説明しよう。
家賃の値上げは正当な理由があれば認められており、借地借家法32条1項では3つの理由を例示している。簡単に説明すると下記の場合、大家さんは家賃を上げることができる。
- 土地・建物に対する税金（固定資産税・都市計画税）などが増加した場合
- 土地・建物価値上昇など経済事情が変動した場合
- 近隣の家賃相場と比較して不相当に家賃が低い場合
値上げのタイミングについては特に定められていない。ただ、賃貸借契約を期間中に変えるのは手間であるため、契約更新のタイミングで値上げを勧告するのが一般的だ。
家賃の値上げを拒否し続けるのはデメリットの方が大きい
大家さんが家賃の値上げを請求することは法律的に認められた行為。しかし、家賃を値上げするには賃貸借契約を債務の内容を変更しなければならないため、入居者の合意が必要となる。もちろん、納得しなければ合意しなくても問題ない。
また、家賃の値上げについて正当性を証明しなければならないのは大家さん側。このため、仮に値上げを拒否する根拠を求められたとしても、応じる義務はない。
「強制退去を命じられるかも……」という心配も無用だ。入居者が値上げに合意しない場合は、最初に結んだ条件で賃貸借契約が更新される。大家さんが更新を認めず更新の手続きをしなかったとしても、当初の条件で契約が自動更新される「法定更新」となる。法定更新は強制的に適用される強行規定なので、賃貸借契約を解除されることはない。
このように家賃の値上げを拒否することは法律上、問題ない。 ただ、値上げの理由がきちんと説明され、内容や金額に納得できるのであれば応じてしまった方が得策だろう。
もし「値上げ自体には納得したが、値上げ額は下げたい」というのであれば、正直に話し交渉すれば良い。もちろん、要求を無理に通そうとするのは、大家さんとの関係を悪化させてしまうため、意固地になるのは禁物だ。
ここがポイント！
家賃の値上げは法的に認められていますが、入居者は拒否することが可能です。ただ、その場合は大家さんとの交渉になります。値上げに合意しないまま法定更新を迎えることもできますが、今後もその物件に住み続けるなら応じたうえで、大家さんとの良好な関係を続ける選択肢もアリでしょう。ただし、値上げの内容に納得できるかどうかが重要です。万が一、不利な値上げをのまされそうなら、専門家に相談してください。
覚えておきたい法律用語「法定更新」
基本的に賃貸借契約の更新は「合意更新」によって行われる。合意更新とは、その名の通り、期間満了までに大家さん（貸主）と入居者（借主）両者の合意をもって契約を更新することだ。
ただ、合意が成立しなかった場合、賃貸借契約は「法定更新」される。法定更新については借地借家法の第26条1項で定められている。
借地借家法第26条1項
民法 – e-Gov法令検索
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者（大家さん）が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方（入居者）に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
普通借家契約（定期借家契約ではない契約）の場合、大家さんは更新1年前〜半年前までの間に賃貸借契約の解除を告げなければならない。この条項は入居者を守るために設けられているので、大家さんからの解除通知には「契約を更新しない合理的な理由」が必要となるのがポイントだ。
特に覚えておきたいのは、法定更新は「期間に定めのない契約」であること。入居者が申し出ない限り解約できず、「契約の更新」という概念がなくなるので、賃貸借契約に明記されていない限り更新料も発生しない。入居者優位な契約ではあるが、賃貸物件に気持ちよく住み続けるためには通常の合意更新とするべきだろう。
取材・文＝綱島剛（DOCUMENT）
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