大家さんが賃貸物件を修理してくれない!対処法や家賃の支払い拒否について解説

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大家さんが修理してくれない際の対処法を押さえておこう!

賃貸物件の修理はすばやく行いたい!
賃貸物件の修理は速やかに行ってほしいもの

賃貸住宅に住んでいる際、備え付けの設備が故障した場合にはすみやかに大家さんに報告する必要がある。しかし何らかの事情により、大家さんが修繕を行ってくれないケースがある。このような場合、入居者はどのような対処をすれば良いのだろうか。

今回は2020年に改正された法律の内容も踏まえて、具体的な対応方法を紹介する。

大家さんは法律によって賃貸物件を修理する義務を負っている

民法では、賃貸物件に関する大家さんの修繕義務について、次のように定められている。

  • 民法第606条(賃貸物の修繕等)
    賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う

賃貸の設備等が壊れた場合、基本的に大家さんはその修繕を行わなければならない。もし「修理してくれない」という場合、大家さんは民法上の義務を怠っていることになる。

では、大家さんはどの程度の範囲で修繕義務を負うのか。上記の民法606条によれば、「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕」ということになる。簡単にいえば「修繕しなければ本来通りに使えないレベルで破損している場合、大家さんは使用するのに必要なだけの修繕をしなくてはいけない」ということだ。

たとえば、雨漏りをしていて部屋の一角が使えないケースや、備え付けのエアコンが故障して使えないケースなどは、大家さんに修繕義務があるとされる。

大家さんに賃貸物件の修繕義務が発生しないケースもある

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一方、物件に不備や損傷がある場合でも、大家さんに修理する義務がない場合もある。以下のようなケースでは大家さんの修繕義務は発生しないことになる。

修繕義務が発生しないケース①:本来の用途に影響がない場合

たとえば、「壁紙が経年劣化で変色した」「エアコンが古くなり、黄ばんでいる」といった場合、大家さんに修繕義務は発生しないと考えられる。

壁紙が変色したり、エアコンが古くなったりしても通常使用ができるため、修繕義務の対象とはならない。

修繕義務が発生しないケース②:入居者の故意・過失で破損した場合

入居者側の故意・過失によって設備を破損させた場合は、大家さんに修繕義務はない。「許可を取らずに壁に大きな穴を開けた」「洗濯機のホースが外れて水浸しになってしまった」といったような場合が該当する。

故意・過失による破損の場合、修繕費は金額の大小にかかわらず入居者が負担するのが基本だ。

修繕義務が発生しないケース③:修繕に費用がかかりすぎる場合

修繕に費用がかかりすぎる場合も、大家さんの修繕義務が免除されることがある。たとえば、物件の築年数が古く、修繕に大規模な工事が必要となる場合だ。

過去の判例(裁判の事例)では、修繕にかかる費用と比べて賃料が安く、採算が取れない場合、大家さんの修繕義務はなくなると判断されている。古い賃貸物件に住んでいて、家賃も安い場合などには、修繕してもらえない事例があることを覚えておこう。

修繕義務が発生しないケース④:契約書に修繕義務を免除する特約が明記されている場合

物件の契約書の中に「修繕義務免除特約」が明記されている場合も、大家さんに修繕義務は発生しない。主に対象となるのは、日常的に使うもので、修繕にかかる費用が少額な消耗品だ。

<修繕義務免除特約に記載されるものの例>

  • 電球や蛍光灯、ヒューズの交換
  • 畳の取替えや裏返し
  • 障子紙やふすまの張替え
  • 給水栓や排水栓の取替え
  • 蛇口のパッキンやコマの取替え

修繕義務が発生しないケース⑤:前の入居者の残置物

前の入居者が残していった家具や家電等のことを「残置物」という。残置物の扱いについては、契約内容によって異なるため注意が必要だ。

大家さんの考えで設置した設備と異なり、残置物は前の入居者が置いて行ったものだ。このため、「残置物については大家さんが修繕義務を負わない」と特約に記載されている場合がある。

さらに、前の入居者が大家さんに相談せず、勝手に不要なものを置いていってしまうケースもあり、そもそも大家さんが残置物の存在を認識していないこともある。トラブルにつながりやすい残置物については、修繕費はどちらが持つのか、契約時に確認することをおすすめする。

次のページでは、大家さんが修理してくれない場合に家賃支払いを拒否できるのか?また、入居者が勝手に修理を行っていいのかについて紹介する。

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