賃貸の故障を大家さんが直してくれない！修繕義務の範囲と対処法を解説

賃貸物件でトイレの水漏れやエアコンの故障が起きたのに、大家さんや管理会社がなかなか対応してくれない…。「検討します」と言ったきり音沙汰がないと生活に支障が出るだけではなく大きな不安やストレスを感じるものだ。
「家賃を払っているのにどうして直してくれないのか」という切実な悩みに対し、修繕義務が誰にあるのか、自分で費用を負担しなければいけないのはどんな場合かを法律の根拠とあわせて整理し、対処法を解説する。

賃貸で設備が故障したら、まず管理会社に連絡する

設備の故障に気がついたら、まずは応急処置を行おう。水漏れであれば、タオルや雑巾で水を吸収しフローリングへの染み込みを防ぐ。そのままにしておくと床材が変形したり、下の階への水漏れに発展したりするおそれがある。
応急処置が済んだら、賃貸借契約書で連絡先を確認し、管理会社または大家さんへ連絡しよう。「いつから」「どこが」「どのような状態か」を整理して伝えると話がスムーズだ。メールやLINEなど記録に残る手段で伝えておくと、後の交渉で証拠として活用できる。

大家さんには法律で修繕義務がある

「直してくれないのはおかしい」という怒りは、法律的にも正当だ。民法606条では、賃貸人は賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負うと定められている。設備が壊れて本来通りに使えない状態になった場合、大家さんはその修繕を行わなければならない。

【民法第606条】
1.賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責に帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
2.賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

具体的には、雨漏りで部屋の一角が使えない場合や、備え付けのエアコンが故障して使えない場合などが修繕義務の対象だ。設備が使えないレベルで破損しているにもかかわらず放置している場合、大家さんは民法上の義務を怠っていることになるため、修繕依頼を求めて良い。

家賃の減額は請求できる？

「直してもらえないのなら家賃を払いたくない」と思いたくなるだろう。しかし、家賃を全額止めてしまうと、住んでいる分の対価を払う義務に反してしまい法的に問題がある。

2020年4月の民法改正により、賃貸物件の一部が使えなくなった場合の賃料は、改正前の「減額を請求できる」という表現から「その割合に応じて賃料は減額される」と当然に減額されるという内容に強化された。入居者にとって非常に心強い改正だ。

たとえば、雨漏りで部屋の一部が使えない状態が続く場合、家賃の減額交渉は正当な権利として認められる。家賃全額の支払い拒否ではなく、使えなくなった度合いに応じた減額を大家さんや管理会社と交渉するのが、法的に正しい手段だ。

【民法第611条（賃借物の一部滅失による賃料の減額等）】
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

修繕費用を自分で負担しなければいけないケースもある

大家さんに修繕義務があるのが原則だが、状況によっては自分で修繕費用を負担しなければいけないケースもある。以下の5つのポイントを契約前に把握しておくことで、いざというときに慌てずに済む。

壊れても通常の生活に支障がない場合

壁紙の変色やエアコン外装の黄ばみなど、見た目は気になっても通常の使用に支障がない場合、大家さんの修繕義務は発生しない。修繕義務はあくまで「使用および収益に必要な修繕」に限られるためだ。気になる場合は大家さんに相談することはできるが、対応の可否は大家さんの判断に委ねられる。

自分の故意・過失で破損した場合

入居者自身の故意や過失で設備を壊した場合、修繕費は入居者の負担となる。壁に無許可で大きな穴を開けた場合や、洗濯機のホースの取り付けが甘く外れて床が水浸しになった場合などが該当する。「うっかり壊してしまった」という場合でも、過失と判断されれば自己負担になるため、日頃から丁寧に設備を扱うことが大切だ。

大家さんへ連絡せず自分で修理を依頼した場合

先走って業者を手配すると、本来は大家さん負担であるはずの費用を請求できなくなる可能性がある。費用を後から請求するためには、大家さんへ修繕が必要な旨を通知し、相当期間内に対応してもらえなかったという事実が必要だ。「早く直したいから」と先走って手配してしまうと、自己負担になりかねないため注意しよう。

【民法第607条の2（賃借人による修繕）】
賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
一　賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
二　急迫の事情があるとき。

自分で業者へ依頼するのはあくまで緊急事態の場合のみであることを頭に入れておこう。大家さんに無断で修理手配をすることは原則禁止されているため注意が必要だ。※

契約書に修繕義務免除特約がある場合

賃貸借契約書に「修繕義務免除特約」が記載されている場合、その範囲内では大家さんに修繕義務は発生しない。主に少額の消耗品や小修繕が対象だ。どの範囲が免除されているかは物件によって異なるため、特約の内容をしっかり見直して、どこまでが自己負担か確認しておこう。

＜修繕義務免除特約に記載されるものの例＞

• 電球や蛍光灯、ヒューズの交換
• 畳の取替えや裏返し
• 障子紙やふすまの張替え
• 給水栓や排水栓の取替え
• 蛇口のパッキンやコマの取替え

残置物が故障した場合

前の入居者が置いていった家具・家電を「残置物」という。温水洗浄便座やエアコンなどがよくある例で、初めから設備として備わっているように見えても残置物である場合がある。
修繕義務免除特約として契約書に記載されている場合、大家さんに義務は発生しないと考えておくのが無難だ。契約時に残置物の有無と修繕費の負担について必ず確認しておこう。

直してくれないときの対処法

修繕義務のある設備が故障しているにもかかわらず、大家さんや管理会社が動いてくれない場合、段階を踏んで対応しよう。感情的な対立を避け、事実に基づいた冷静なコミュニケーションを心がけることで、結果としてスピーディーな修理への近道となるだろう。

①管理会社か24時間サポートセンターに連絡・催促する

まず、修繕の緊急性を管理会社に伝えたうえで、「明日中に修理予定日を知らせてください」など、期日を明示して催促しよう。連絡がつかない場合は間隔をあけて電話し、留守番電話にメッセージを残すと大家さんや管理会社側も優先順位を判断しやすくなる。
年末年始や深夜・早朝は対応が遅れることもある。入居時に24時間対応のサポートセンターを契約している場合は、そちらへの連絡も有効だ。

②入居者が自分で修理業者を手配し、費用を請求する

改正民法607条の2では、大家さんへ通知したにもかかわらず相当期間内に対応されない場合、または急迫の事情がある場合、入居者が自ら修繕できると定められている。「夏にエアコンが1週間以上放置」「トイレが使えない状態が続く」がこれに当たる。大家さんへの事前連絡は必須で、修理費は民法608条に基づき請求できる。領収書は必ず保管しよう。事前に「○日までに連絡がない場合は、こちらで手配を進めます」と一言添えておくと、後のやりとりも円滑になるだろう。

【民法第606条（賃借人による費用の償還請求）】
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。

③消費者センターに相談する

どうしても大家さんとの交渉が進まない場合は、消費者センターや国民生活センターへ相談するのも一つの手段だ。賃貸トラブルにも対応しており、状況に応じたアドバイスを得られる。深刻なトラブルになりそうな場合は弁護士への相談も視野に入れよう。専門的なアドバイスをもらうことで、大家さん側にも納得してもらいやすい、建設的な提案ができるようになるはずだ。

Q＆A

Q1：管理会社が年末年始で休みのとき、水漏れが起きたらどうすればいい？

A．24時間対応のサポートセンターを契約している場合はまずそちらへ連絡しよう。契約していない場合は改正民法に基づき緊急時に業者を手配できる。連絡記録と領収書を残せば後から費用を請求することができる。

Q2：大家さんが個人で直接管理しているが、全く連絡がとれない。どうすればいい？

A．電話・メール・手紙などで連絡を試み、その連絡の記録を残しておこう。対応してもらえない場合は消費者センターや国民生活センターへの相談が有効だ。深刻な場合は弁護士も選択肢に入ってくる。

まとめ

賃貸物件の設備が故障した場合、大家さんには民法606条による修繕義務があり、正当な理由なく放置するのは法律違反だ。ただし、入居者の故意・過失や無断修理手配、修繕義務免除特約の対象、残置物は自己負担となる。
家賃全額のボイコットは法的リスクが高く、使えない割合に応じた「減額交渉」や改正民法に基づいた「自らの手で業者を手配する」のが正しい手段だ。冷静にルールを確認し、大家さんや管理会社と協力しながら、一日も早く心安らぐ生活を取り戻してほしい。