お部屋探しを始めて、気に入ったお部屋が見つかったら、次はいよいよ契約です。「入居申込み⇒入居審査⇒重要事項説明⇒賃貸借契約」という手続きを経て初めて入居する準備が完了です。この項では賃貸借契約を結ぶ際に関わってくる事柄について説明しています。
1.契約の基本的な流れを把握しよう！
入居申込み書の記入
住みたい物件が決まったら、まずは入居申込書の記入を行い、それを元に貸主（大家）が入居審査を行います。申込書には自分の情報だけでなく、連帯保証人の情報の記入も必要ですので、事前に確認をするようにしましょう。
また、この入居申込書はあくまで入居意志の確認を行うものにすぎないため、記入後でも入居申し込みをキャンセルできることを覚えておきましょう。ただ、不動産会社に迷惑をかけることになるのでくれぐれも軽はずみな行動はしないようにしましょう。
- 氏名
- 現住所
- 年齢
- 生年月日
- 勤務先
- 年収
- 同居人の有無
- 続柄、連帯保証人の氏名
- 連帯保証人の現住所
- 連帯保証人の勤務先住所
- 連帯保証人の年収
- など
申込み金を預ける
申込み金は、契約前の仮押さえという意味合いで支払うお金のことです。契約が成立しなかった場合や、入居申し込みをキャンセルした場合は支払った金額は返還され、契約が成立した場合はその後に支払う敷金・礼金などの契約金の一部として当てられます。
ただし不動産会社や物件により金銭処理は異なるので、支払う際には、「申込金は契約までの間、一時的に預けるだけの費用であること」「その預かり期間はいつまで」をしっかりと把握するようにしましょう。
トラブルの元
賃貸借契約の成立前に支払われた金銭は、名目を問わずすべて預り金とみなされるため、申込金は契約になってもキャンセルになっても返還する事が法律で定められています。しかし、中には申込金の返還を渋る不動産会社もあります。トラブルを避けるためにも「預かり証」を忘れずにもらい、保管するようにしましょう。
入居審査とは
入居審査とは、家主が入居希望者の提出した「入居申込書」をもとに、その希望者を入居させるかどうかを判断するものです。チェックされるのは、「安定した支払い能力があるか」、「風紀を乱す恐れがないか」等で、早ければ2～3日、長くて1週間ほどで結果が判明します。しかし、年収や職業の安定性などによって審査が通らない場合がありますので、予め不動産会社を通して確認しておきましょう。
重要事項説明と、残金の納入
宅地建物取引士（宅地建物取引主任者）から重要事項と賃貸借契約の説明がありますので、内容をしっかり確認したうえ、納得すれば署名捺印をして下さい。重要事項説明と契約内容が違っていないか、不明な点がないかなど、改めて隅々まで内容を読んでしっかりと確認をしてください。口頭で聞いた追加事項がある場合は、文書にしてもらえば後々のトラブルを予防できます。
また「礼金＋敷金＋仲介手数料＋前家賃＋火災保険料」などの諸費用を支払います。不動産管理会社によっては持参ではなく、契約前日までに指定口座に振り込んでください、という場合もあります。また支払った費用の領収書を忘れずに受け取りましょう（火災保険の領収書は後日、保険会社から直接、郵送される場合が多いです）。
こんなことも知っておこう！
重要説明事項って？
重要事項説明とは、これから不動産を借りようとする人に、契約前に重要事項をまとめた書面「重要事項説明書（35条書面）」を交付して行われる説明のことで、必ず宅地建物取引士（宅地建物取引主任者）が主任者証を明示して説明することが義務付けられています。
不動産の賃貸借契約の場合、契約日に、契約書の説明の前に行われるのが慣習となっていますが、重要事項説明は非常に重要ですので、疑問、不明なことがあればその場で質問し、理解、納得してから契約するようにしなければなりません。
用意するお金はどのくらい？
契約時に必要な費用は地域よって異なりますが、大体の目安として賃料の「4か月～6か月分」と言われます。礼金は家賃の0～2ヶ月分 、敷金は家賃の2～3ヶ月分 、仲介手数料は家賃の0～1．05ヶ月分 、前家賃は家賃と管理費の1ヶ月分程度 、損害保険料は1～2万円程度が必要です。このほかにも引越代などが必要です。引越しにかかる費用を前もって計算しておき、余裕をもって準備しておきましょう。
契約が正式に決まったら、旧居への退去告知はお早めに。
新しい引越し先が決まった場合、旧居への解約予告を行なわなければなりません。
契約書には一般的に、「退去予告は解約希望日の1ヶ月前までにすること」と、書かれている場合が多いです。しかし、まれに 退去予告は2ヶ月前まで、3ヶ月前までなどのケースがあります。仕事の都合などで、すぐに退去しなければならない時でも、契約書にある通り「2ヶ月先」 や「3ヶ月先」の分の家賃まで払わなければいけない場合があるので、特に注意が必要です！二重家賃にならないよう、旧居の契約書をよく読み、退去予告の時期と方法をしっかり確認しておきましょう。
2.契約書をよく読み、トラブルがないようにしよう！
契約書の内容はしっかり確認しよう
宅地建物取引士（宅地建物取引主任者）の資格を持った人から重要事項説明を受け、契約書の内容を確認しましょう。ここで物件所在地、家賃に関する取り決め（額面・支払方法・支払日など）、契約期間、緊急時の連絡先などを確認します。
契約内容の確認では、契約書に記載された条文を読み合わせていくことになります。賃貸借契約書では「特約・禁止事項」などに、特に重要な事柄、後々トラブルとなりそうな事柄が記載されていますので、必ず確認しましょう！
成約後のキャンセルは原則不可能です。費用は全額返ってこない場合もあるので、くれぐれも慎重に書類の確認をしてください。受け取った書類は退去の際に必要となる大切なものです。大切に保管しておくようにしてください。
契約時がもっともトラブルが起きやすい！
２年間住んだ部屋を引っ越すことになり、部屋の掃除をしました。煙草も吸わず、なるべくきれいに使っていたつもりだったので、敷金は全額返ってくるものと考えていましたが、ハウスクリーニング代を請求されました。不動産会社になぜか問い合わせたところ、「契約書に退去時にハウスクリーニング代が必要になることが明記されている」との回答。引越し資金で財布も厳しい時期だったので痛い出費。
契約書の内容をしっかり確認しておけばよかった・・・。
ある物件に申込みが入りました。お客様の話を聞くと、仕事も問題なく、保証人も遠方に住んでいる親戚と約束をしているとのこと。大家さんにも審査前にその旨を伝えたところ、安心されて喜ばれていました。しかしいざ審査の段階になると、「親戚と連絡が取れない」など理由をつけて情報を開示してくれず、結局審査も契約もすることができませんでした。早めに相談していただければ、保証人が見つからなくても保証代行会社を使うなどの手段もあったのですが・・・。
